Le tematiche attinenti il settore del diritto immobiliare vanno sempre più ampliandosi: gli aspetti da considerare non sono più solo quelli gestionali e giuridici, ma vanno, a mero titolo d’esempio, da quelli concernenti la sicurezza a quelli energetici ed ambientali.

Questo Formulario di nuova generazione rappresenta un valido ausilio a chi quotidianamente ha necessità di affrontare le questioni, siano esse di natura contrattuale, amministrativa o giudiziale, del settore condominiale e locativo.

Ogni formula, infatti, è corredata da note esplicative che ne chiariscono l’ambito operativo e indicano i riferimenti utili ai fini della sua redazione e da un’ampia rassegna giurisprudenziale che consente di cogliere l’applicazione concreta dei singoli istituti. Per un agevole utilizzo al volume è allegato un cd rom contenente tutte le formule liberamente compilabili e personalizzabili dall’utente.

Nella stesura del testo si sono tenute in debito conto le evoluzioni più recenti della materia nonchè quelle di maggior rilevanza sul piano applicativo.

Non possiamo non ricordare le sentenze 1830 e 1831/2010 in materia di legittimazione passiva dell’amministratore con la quale la Suprema Corte ha stabilito che al di fuori dei casi previsti dall’art. 1130 c.c. il mandato conferito dall’amministratore al legale deve essere ratificato dall’assemblea. Di fondamentale importanza per la materia condominiale è anche la sentenza 8491/2011, con cui la Suprema Corte ha stabilito che l’impugnativa delle delibere assembleari va posta con citazione e non con ricorso. Infine, si è tenuto conto di quanto la cd. legge di riforma del condominio n. 220/2012, in vigore da giugno 2013, ha portato di nuovo negli adempimenti dell’amministratore e nelle formule conseguenziali.

Gli atti riportati sono stati scelti in base alla loro frequenza nell’uso e, per rendere una maggiore utilità, in alcuni casi sono stati riferiti a casi pratici; il lettore potrà, poi, eventualmente modificare le formule, rendendole adatte alla situazione in esame.

Trattandosi di una seconda edizione possono essersi verificati degli errori e delle imprecisioni; di ciò ci scusiamo in anticipo e raccomandiamo al cortese lettore di volere sempre verificare il modello usato alla luce della sua esperienza e controllare l’esattezza di quanto ivi indicato.

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Parte Prima

Le formule dell’amministrazione

1 Convocazione assembleare (art. 66 disp. att. c.c.)

2 Richiesta di due condòmini della convocazione dell’assemblea (art. 66 disp. att. c.c.)

3 Convocazione assembleare con fissazione di più riunioni consecutive (art. 66, comma 5, disp. att. c.c.)

4 Verbale di assemblea deserta in 1ª convocazione (art. 1136, comma 6, c.c.)

5 Verbale di assemblea ordinaria (art. 1136, comma 7, c.c.)

6 Lettera di trasmissione del verbale assembleare

7 Regolamento di condominio predisposto dal costruttore (art. 1138 c.c.)

8 Regolamento di condominio approvato a maggioranza dall’assemblea (art. 1138 c.c.)

9 Denunzia dei difetti dei lavori straordinari al fabbricato condominiale (artt. 1667 e ss. c.c.)

10 Scheda condòmino (art. 1117 c.c.)

11 Accettazione dell’incarico di amministratore (art. 1129 c.c.)

12 Registro di nomina e revoca dell’amministratore (artt. 1129-1130 c.c.; art. 71bis disp. att. c.c.)

13 Verbale di passaggio delle consegne tra amministratore entrante ed uscente

14 Richiesta di acquisizione del rogito notarile di acquisto (art. 1117 c.c.)

15 Richiesta e sollecito di pagamento per oneri condominiali arretrati (art. 1130, n. 3, c.c.)

16 Ricevuta di pagamento (art. 1130, n. 3), c.c.)

17 Richiesta di distacco dall’impianto centralizzato (art. 1118, comma 4, c.c.)

18 Scheda anagrafica condominiale

19 Dichiarazione di conformità per l’installazione di impianti in edifici

20 Bilancio preventivo (art. 1130, n. 3), c.c.)

21 Rendiconto (artt. 1130bis e 1130, n. 10), c.c.)

22 Prospetto di ripartizione delle spese tra proprietario ed inquilino

23 Richiesta per visionare i documenti giustificativi delle spese (art. 1130bis c.c.)

24 Dissenso del condòmino rispetto alle liti (art. 1132 c.c.)

25 Lettera di dimissioni dell’amministratore e convocazione di nuova assemblea per la sostituzione (art. 1129 c.c.)

26 Delega di partecipazione all’assemblea (artt. 67 disp. att. c.c.)

27 Verbale di apertura gettoniere (art. 1130 c.c.)

28 Verbale di consegna incasso bollette ordinarie

29 Elenco bollette morosi

30 Lettera di sospensione dei servizi comuni per morosità (art. 63, comma 3, disp. att. c.c.)

31 Lettera per uso illegittimo del cortile condominiale

32 Contratto di assunzione in prova del portiere

33 Regolamento di servizio

34 Lettera di contestazioni al portiere

35 Lettera di licenziamento al portiere per decisione assembleare

36 Lettera di licenziamento al portiere per motivi disciplinari

37 Contratto di appalto per servizio di pulizia (art. 1655 c.c.)

38 Contratto di appalto per lavori di manutenzione straordinaria del fabbricato (art. 1655 c.c.)

Parte Seconda

Le formule giudiziali

39 Atto di precetto per effetti cambiari (art. 480 c.p.c.)

40 Atto di precetto su D.I. (Giudice di Pace) (artt. 480 e 641 c.p.c.)

41 Atto di precetto su sentenza (art. 480 c.p.c.)

42 Atto di citazione in opposizione a D.I. (Giudice di Pace) (art. 645 c.p.c.)

43 Atto di citazione in opposizione a D.I. (Tribunale) (art. 645 c.p.c.)

44 Atto di citazione per recupero oneri condominiali (Giudice di Pace) (artt. 316 e 163 c.p.c.)

45 Atto di citazione per annullamento di delibera assembleare in materia di innovazioni (artt. 163 c.p.c. e 1137 c.c.)

46 Atto di citazione per annullamento di delibera assembleare per mancata indicazione dei millesimi (artt. 163 c.p.c. e 1136 c.c.)

47 Atto di citazione per azione di rivendicazione (Tribunale) (artt. 163 c.p.c. e 948 c.c.)

48 Atto di citazione per cause relative a misura e modalità d’uso dei servizi condominiali (Giudice di Pace) (art. 7 c.p.c.)

49 Atto di citazione per cause relative ad immissioni di fumo, esalazioni e rumori che superino la normale tollerabilità (Tribunale) (artt. 7 c.p.c. e 844 c.c.)

50 Atto di citazione per impugnativa delibera assembleare (vizi diversi) (artt. 163 c.p.c. e 1137 c.c.)

51 Atto di citazione per infiltrazioni (Tribunale) (artt. 163 c.p.c. e 2043, 2051 e 2053 c.c.)

52 Atto di citazione per risarcimento danni da infiltrazioni (Giudice di Pace) (artt. 316, 163 c.p.c. e 2043, 2051 e 2053 c.c.)

53 Atto di citazione per integrazione del contraddittorio (artt. 102 e 331 c.p.c.)

54 Atto di citazione per la chiamata in garanzia (Giudice di Pace) (artt. 167 e 269 c.p.c.)

55 Atto di citazione per risoluzione del contratto per inadempimento (art. 163 c.p.c. e art. 1453 c.c.)

56 Atto di citazione per la formazione tabelle millesimali (art. 69 disp. att. c.c.)

57 Atto di citazione per risoluzione per inadempimento e vessatorietà delle clausole contrattuali (art. 1453 c.c. e art. 33 D.Lgs. 206/2005)

58 Citazione testi (art. 250 c.p.c.)

59 Comparsa di costituzione per caduta scalini (Giudice di Pace) (art. 319 c.p.c.)

60 Comparsa di costituzione per richiesta demolizione veranda (art. 167 c.p.c.)

61 Comparsa conclusionale in appello in materia di immissioni (artt. 190 e 352 c.p.c.)

62 Comparsa dell’ex amministatore in proprio in opposizione a richiesta di pagamento di oneri contributivi richiesti dal condominio (artt. 167, 106 e 269 c.p.c.)

63 Comparsa di costituzione con chiamata in garanzia dell’assicurazione per richiesta di terzi di risarcimento danni al condominio (artt. 319 e 106 c.p.c.)

64 Comparsa di costituzione con chiamata in garanzia (artt. 167 e 269 c.p.c.)

65 Comparsa di costituzione contro ricorso ex art. 700 c.p.c. in materia di immissioni di acque (artt. 167 c.p.c. e 1102 c.c.)

66 Comparsa di costituzione contro la richiesta di risarcimento danni per cattivo funzionamento del cancello di ingresso (artt. 167 c.p.c. e 2043 c.c.)

67 Comparsa di costituzione del Presidente dell’assemblea per sue proprie responsabilità (artt. 167 c.p.c. e 2043 c.c.)

68 Comparsa di intervento volontario in un ricorso ex art. 700 c.p.c. (art. 105 c.p.c.)

69 Comparsa di costituzione in opposizione a rivendica del lastrico solare (artt. 167 c.p.c. e 948 c.c.)

70 Denuncia di nuova opera (Tribunale) (art. 1172 c.c.; artt. 669bis e ss. e 688 c.p.c.)

71 Insinuazione tardiva al passivo fallimentare di un credito condominiale (art. 101 R.D. 267/1942)

72 Insinuazione tempestiva al passivo fallimentare di un credito condominiale (art. 93 R.D. 267/1942)

73 Intervento per crediti condominiali nella esecuzione immobiliare (art. 499 c.p.c.)

74 Atto di pignoramento presso terzi di canoni di locazione per recupero oneri condominiali (art. 543 c.p.c.)

75 Reclamo avverso decreto di rigetto della richiesta di revoca giudiziale dell’amministratore (Corte di Appello) (artt. 739 e 740 c.p.c.)

76 Richiesta di nomina di C.T.U. (art. 183, comma 6, c.p.c.)

77 Ricorso ex art. 700 c.p.c. in corso di causa per infiltrazioni (art. 700 c.p.c.)

78 Ricorso ex art. 703 c.p.c. in materia di reintegrazione e manutenzione nel possesso (artt. 703 e ss. c.p.c.)

79 Ricorso in opposizione a cartella esattoriale per consumo di acqua (art. 645 c.p.c.)

80 Ricorso per D.I. per oneri condominiali arretrati (artt. 633 e ss. c.p.c.)

81 Ricorso per la reintegrazione nel possesso (Tribunale) (artt. 1168-1169 c.c. e 703 c.p.c.)

82 Ricorso per la nomina dell’amministratore in una comunione di beni (volontaria giurisdizione) (art. 1105 c.c.)

83 Ricorso per la nomina di amministratore ad acta (volontaria giurisdizione) (art. 1105, comma 4, c.c.)

84 Ricorso per la nomina di amministratore di condominio (volontaria giurisdizione) (art. 1129 c.c.)

85 Ricorso per la nomina di un curatore speciale (volontaria giurisdizione) (artt. 65 disp. att. c.c. e 80 c.p.c.)

86 Ricorso per l’esecuzione di opere indispensabili (volontaria giurisdizione) (art. 1105, comma 4, c.c.)

87 Ricorso per revoca dell’amministratore (volontaria giurisdizione) (artt. 1129 c.c. e 64 disp. att. c.c.)

88 Ricorso per impugnativa di delibera assembleare (art. 1137, comma 2, c.c.)

Parte Terza

Mediazione in condominio

89 Informativa

90 Domanda di mediazione

91 Domanda congiunta di mediazione

92 Designazione del mediatore e fissazione dell’incontro ex art. 8 d.lgs. 28/2010

93 Accettazione del procedimento di mediazione

94 Verbale negativo per assenza ingiustificata di una parte

95 Verbale di accordo

96 Verbale negativo per mancato accordo

97 Verbale di mediazione con proposta di conciliazione e rinvio per la definizione

98 Istanza di omologazione

Appendice Normativa

Codice civile e disposizioni di attuazione

R.D. 16 marzo 1942, n. 262. — Approvazione del codice civile (Articoli estratti)
R.D. 30 marzo 1942, n. 318. — Disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie (Articoli estratti)