Abstract

Questo lavoro ha l’obiettivo di fornire contributi di carattere sia interpretativo sia operativo sul tema dei metodi, delle procedure e degli strumenti per la pianificazione della manutenzione edilizia approfondendo in particolare il piano di manutenzione.

Il volume si articola in due parti: una prima parte propone l’interpretazione di alcune declinazioni del concetto di piano di manutenzione in relazione a molteplici procedure di pianificazione e controllo; una seconda parte si compone di una serie di contributi finalizzati ad analizzare e a descrivere in termini operativi alcuni snodi fondamentali nella procedura di stesura e di attuazione del piano.

Il testo, che si rivolge ai diversi soggetti che a vario titolo operano nell’ambito della gestione dell’edificio, per i quali il piano di manutenzione rappresenta oggi uno strumento fondamentale per orientare e organizzare le attività conoscitive, decisionali e operative connesse con l’elaborazione e l’attuazione di strategie di manutenzione programmata, assume come riferimento le linee guida tracciate dalla norma Uni 11257:2007 “Criteri per la stesura del piano e del programma di manutenzione dei beni edilizi – Linee guida”.

Il presente volume rappresenta il completamento degli argomenti introdotti nel libro di Claudio Molinari “Procedimenti e metodi della manutenzione edilizia Vol. I – La manutenzione come requisito di progetto”, che indaga quei problemi e quelle decisioni assunte in sede progettuale capaci di influire sulla gestione del prodotto edilizio una volta che sia stato realizzato, rivolgendosi prevalentemente, ai progettisti di sistemi edilizi ma anche a chi con essi deve poter interloquire nell’orientarne e supportarne le decisioni.
Questo secondo volume si colloca a valle delle fasi di progettazione e di realizzazione e si occupa della struttura organizzativa di un servizio di manutenzione, delle attività di pianificazione delle attività manutentive, della gestione dei flussi informativi.

SE/E4/1

Profilo Autore

Cinzia Talamo, architetto, professore associato confermato, è docente di Tecnologia dell’Architettura presso la Facoltà di “Architettura e Società” del Politecnico di Milano. Da molti anni si occupa di temi legati alla manutenzione programmata in edilizia. In questo campo ha coordinato e sviluppato numerosi studi e ricerche, ha scritto libri e saggi, ha pubblicato contributi su riviste specializzate e in atti di convegni nazionali e internazionali, tiene corsi nell’ambito della formazione sia universitaria, sia professionale. Ha partecipato attivamente all’elaborazione di molteplici norme nell’ambito della Sottocommissione UNI “Manutenzione di patrimoni immobiliari”.
Tra le sue pubblicazioni si possono citare: La manutenzione in edilizia. Le coordinate di una nuova professione, Maggioli, Rimini, 1998, Il sistema informativo immobiliare. Il caso Politecnico di Milano, Napoli, 2001, Manutenzione e recupero, Firenze (con P. Gasparoli), 2006.

Indice

Presentazione di C. Molinari

Introduzione di C. Talamo

Prima Parte - Ambiti di sviluppo e di applicazione dei piani di manutenzione: le questioni aperte .

1 Progetto e manutenzione: un sistema integrato di azioni per un unico oggetto di C. Molinari

1.1 La complessità del rapporto

1.2 I fattori di integrazione tra progetto e gestione

1.3 I paradossi del rapporto

1.4 Qualche possibile via d’uscita

Note

2 Il piano di manutenzione e la normativa volontaria: dalla norma quadro UNI 10604:1997 fino alla norma UNI 11257:2007 Linee di indirizzo per la realizzazione di piani e programmi di manutenzione di C. Talamo

2.1 Il contributo della normativa UNI alla definizione degli strumenti della manutenzione programmata

2.2 La norma UNI 11257:2007. Criteri per la stesura del piano e del programma di manutenzione dei beni edilizi. Linee guida

2.3 I criteri fondanti della norma

Note

Riferimenti Normativi

3 Il piano di manutenzione e la normativa cogente: requisiti di base per la pianificazione delle attività manutentive di G. Paganin

3.1 Obbligo di pianificazione: il piano di manutenzione nella legislazione in materia di opere pubbliche

3.2 Pianificazione degli obblighi

3.3 Manutenzione legata alla presenza di amianto negli edifici

3.4 Manutenzione per il controllo del rischi legato alla presenza di legionella

3.5 Manutenzione degli impianti di sollevamento (ascensori e montacarichi)

3.6 Manutenzione degli impianti termici

3.7 Manutenzione degli impianti elettrici

3.8 Manutenzione degli impianti di distribuzione dell’acqua sanitaria

3.9 Manutenzione degli impianti antincendio

3.10 Manutenzione e verifica degli apparecchi a pressione

3.11 Manutenzione delle strutture portanti delle costruzioni

Note

4 Il piano di manutenzione e il progetto di riqualificazione: il sistema delle relazioni di P. Gasparoli e C. Talamo

4.1 Il progetto sul costruito e le sue regie

4.2 La figura e il ruolo di decisore del progettista dell’intervento sul costruito

4.3 Le categorie dell’intervento sul costruito

4.4 Manutenzione, riqualificazione e valori culturali

4.5 Integrazioni e sinergie tra manutenzione e riqualificazione

4.6 Progetto di riqualificazione, progetto di manutenzione e Piano di Manutenzione

Note

Riferimenti normativi

5 Il piano di manutenzione e il costruito con valore culturale: criteri e strumenti della manutenzione programmata per il Patrimonio Architettonico di M.L. Germanà

5.1 Rapporto manutenzione/conservazione e problemi definitori

5.2 Premesse culturali e riferimenti normativi per la programmazione degli interventi

5.3 Criteri per la programmazione

5.4 Strumenti per la programmazione

Note

Bibliografia

6 Il Piano di Manutenzione negli appalti di servizi integrati di S. Curcio e M.L. Simeone

6.1 Funzioni e finalità strategiche del Piano di Manutenzione

6.2 Il Piano di manutenzione nelle diverse fasi dell’appalto di servizi manutentivi

6.3 Fase progettuale (progetto-offerta)

6.4 Fase contrattuale e di avviamento dei servizi

6.5 Fase a regime

6.6 Fase di monitoraggio

6.7 Prospettive di sviluppo

Scheda 1-Applicazione ed operatività degli standard di manutenzione di M. Balducci

Bibliografia

Riferimenti normativi

7 Il Piano di Manutenzione come strumento per la domanda di servizio. Il caso della gestione di siti industriali di R. Di Giulio e S. Valicenti

7.1 Il piano di manutenzione e le commesse di servizi

7.2 La procedura

7.3 I casi studio

7.3.1 Caso-studio 1

7.3.2 Caso-studio 2

7.3.3 Caso-studio 3

8 Il Piano di Manutenzione e il piano della sicurezza di G. Paganin

8.1 Piano di manutenzione e sicurezza “in esercizio” dell’ambiente costruito

8.2 Piano di manutenzione e sicurezza degli operatori addetti alla manutenzione

Note

Bibliografia

9 Il ruolo della durata e della manutenzione nella valutazione ambientale del ciclo di vita di M. Lavagna

9.1 Sostenibilità e durata

9.2 La manutenzione come strategia di estensione della durata

Indice

9.3 Ciclo di vita dell’edificio e cicli di vita dei componenti

9.4 Incidenza della fase d’uso nel bilancio ambientale di un edificio

9.5 Manutenzione programmata e scenari di durata

9.6 La valutazione LCA a supporto della manutenzione programmata

9.7 I prodotti-servizio e scenari di garanzia di durata

9.8 Certificazione ambientale degli edifici come garanzia di qualità

Note

Bibliografia

Riferimenti normativi

10 Il piano di manutenzione e il sistema informativo di V. Fiore

10.1 Sistema informativo come organizzazione della conoscenza

10.2 Criteri di progettazione del Sistema Informativo

10.3 Il Sistema Informativo dalla città all’edificio: casi studio

Note

Bibliografia

11 Il piano di manutenzione e il fascicolo del fabbricato di M.C. Dejaco

11.1 Il fascicolo dell’opera, ora fascicolo con le caratteristiche dell’opera

11.2 Il libretto del fabbricato

11.3 Conclusioni

Note

Seconda Parte - Criteri, strategie e procedure per la stesura e l'attuazione dei piani e dei programmi di manutenzione

12 Il piano di manutenzione come strumento di gestione della manutenzione: caratteristiche e ambiti di applicazione di C. Talamo

12.1 Il piano di manutenzione come strumento di attuazione della manutenzione programmata

12.2 Il sistema degli strumenti della manutenzione programmata

12.3 Gli ambiti applicativi del piano di manutenzione in relazione alle fasi del processo edilizio

12.3.1 Manuale, Piano e Programma di Manutenzione nella fase di elaborazione del progetto esecutivo

12.3.2 Manuale, Piano e Programma di Manutenzione nella fase avvio dell’esercizio di un nuovo edificio

12.3.3 Manuale, Piano e Programma di Manutenzione nella fase esercizio di un edificio esistente

12.3.4 Manuale, Piano e Programma di Manutenzione nel progetto di riqualificazione

12.4 Gli ambiti applicativi del piano di manutenzione in relazione ai modelli organizzativi del servizio di manutenzione

12.5 Le scale di applicazione

12.6 Il piano come procedura e come documento

Note

Bibliografia

Riferimenti normativi

Indice

13 La procedura di elaborazione del piano di manutenzione di C. Talamo

13.1 Le fasi della procedura di piano

13.2 La fase istruttoria della procedura di piano

13.2.1 La conoscenza degli obiettivi della proprietà

13.2.2 La determinazione degli standard di qualità

13.2.3 Il processo di acquisizione delle informazioni

13.2.4 La predisposizione del Manuale di Manutenzione

13.2.5 La determinazione dei criteri di priorità

13.2.6 L’individuazione degli ambiti di intervento

13.3 La fase di elaborazione delle previsioni di piano

13.3.1 La definizione delle strategie manutentive

13.3.2 Gli standard di servizio e le tecniche di intervento

13.3.3 Le priorità di intervento

13.3.4 La previsione dei costi

13.4 La fase di programmazione delle attività

13.5 La fase di attuazione

Scheda 1 - Sul concetto di criticità in ambito manutentivo

Scheda 2 - La mappatura delle informazioni presenti in letteratura

Scheda 3 - L'analisi dei costi di manutenzione

Note

Bibliografia Scheda 1

Riferimenti normativi

14 La diagnostica di P. Gasparoli

14.1 Sui concetti di diagnostica e di diagnosi

14.2 Le attività analitiche

14.2.1 Attività di rilievo

14.2.2 Attività prediagnostica

14.2.3 Attività diagnostica

14.2.3.1 Diagnosi prestazionale

14.2.3.2 Diagnosi del degrado degli elementi tecnici

14.2.3.3 Osservazione visiva ai fini diagnostici per la valutazione del degrado degli elementi tecnici

14.2.3.4 Processo diagnostico delle condizioni di degrado degli elementi tecnici

14.2.3.5 Prediagnosi delle condizioni di degrado degli elementi tecnici

14.2.3.6 Diagnosi del degrado degli elementi tecnici

14.2.3.7 Metodi di diagnosi strumentale

14.3 Il rapporto finale delle attività analitiche

14.4 Articolazione della diagnostica nel processo progettuale

14.5 Considerazioni conclusive

Note

15 La valutazione della durabilità per la programmazione della manutenzione di B. Daniotti

15.1 Introduzione: durabilità e manutenzione

Indice

15.2 Lo stato dell’arte: ricerca e normativa sulla durabilità

15.3 Metodologie per la valutazione di durabilità in edilizia

15.4 L’applicazione del metodo sperimentale di valutazione di durabilità dei componenti edilizi

15.5 La valutazione della propensione all’affidabilità dei componenti edilizi

15.6 La valutazione di durabilità dei prodotti nel quadro della Direttiva prodotti della costruzione

15.7 Conclusioni

Note

Bibliografia

Riferimenti normativi

16 Sistemi informativi per la gestione della manutenzione di patrimoni immobiliari di M. Benassi

16.1 Il sistema informativo per la gestione della manutenzione di patrimoni immobiliari

16.2 La gestione informatizzata della manutenzione: il modulo CMMS di ARCHIBUS

16.3 La programmazione informatizzata delle attività manutentive

16.4 La reportistica automatica per la gestione delle attività di manutenzione: esempi

17 Valutare il Piano: il sistema degli indicatori di G. Paganin

17.1 La misura del successo del processo manutentivo

17.2 La misura dell’efficacia del piano di manutenzione

17.3 La misura dell’efficienza del piano di manutenzione

17.4 Conclusioni

Note

Bibliografia
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