Immobili e Fisco – SE/F24

Parte Prima
La fiscalità degli immobili nella sfera privata
1. I fabbricati
1.1 Considerazioni generali
1.2 Acquisizione della proprietà del fabbricato e delle relative pertinenze. Tassazione ed agevolazioni fiscali in caso di compravendita e costruzione in economia
1.2.1 Compromesso e sua registrazione
1.2.2 La trascrizione del compromesso
1.2.3 Compravendita da soggetto privato e indicazione dei valori in atto
1.2.4 Acquisto “prima casa”
1.2.5 La base imponibile
1.2.6 Regime prezzo-valore
1.2.7 Pertinenze
1.2.8 Fabbricati ad uso non abitativo
1.2.9 Dichiarazioni da inserire nei rogiti
1.2.10 Compravendita da soggetto IVA e indicazione dei valori in atto
1.2.10.1 Fabbricati abitativi
1.2.10.2 Fabbricati strumentali
1.2.10.3 Costruzioni rurali
1.3 Acquisizione di usufrutto/nuda proprietà/uso/diritto di abitazione
1.4 Costruzione in economia
1.5 Legge Finanziaria 2008
1.6 Tassazione, agevolazioni fiscali e adempimenti in caso di successione mortis causa e donazione
1.6.1 Elaborazione della dichiarazione di successione
1.7 Possesso e manutenzione del fabbricato e delle relative pertinenze: tassazione ed agevolazioni fiscali.
2. Reddito dei fabbricati
2.1 Soggetti passivi d’imposta
2.2 Fabbricati imponibili
2.3 Determinazione del reddito imponibile
2.3.1 Costruzioni rurali
2.3.2 Fabbricati locati
2.3.2.1 Applicazioni
2.4 Accertamento basato sullo strumento del “redditometro”
2.5 Agevolazioni fiscali per avvio di interventi di “ristrutturazione edilizia”
2.5.1 Detrazione del 36%
2.5.1.1 Interventi di recupero
2.5.1.2 Altre categorie di interventi agevolabili
2.5.1.3 Soggetti che possono fruire della detrazione
2.5.1.4 Spese detraibili
2.5.1.5 Adempimenti
2.5.1.6 Acquisto di immobili ristrutturati
2.5.2 Aliquota IVA al 10%
2.5.3 Detrazione del 19% per interessi passivi su mutui
2.6 Agevolazioni fiscali per avvio di interventi volti ad intensificare il risparmio energetico
3. L’ICI
3.1 Fonti normative e regole di determinazione dell’imposta
3.2 Soggetti passivi
3.3 La base imponibile
3.3.1 L’abitazione principale
3.3.1.1 Le pertinenze
3.3.2 Fabbricati d’interesse storico o artistico
3.3.3 Fabbricati rurali e fabbricati oggetto di condono edilizio
3.4 L’aliquota
3.5 Determinazione e versamento dell’imposta
3.6 Dichiarazione e Comunicazione ICI
3.7 Accertamento
3.8 Legge Finanziaria 2008
4. Registro, Bollo e TARSU
4.1 Tassazione ai fini dell’imposta di registro con riferimento ai contratti di locazione e comodato
4.1.1 Termini per la registrazione
4.1.2 Modalità di registrazione in via cartacea
4.1.3 Modalità di registrazione in via telematica
4.1.4 Ammontare dell’imposta di registro su contratti inerenti alla locazione di fabbricati.
4.1.5 Cessione, risoluzione e proroga del contratto
4.1.6 Termini di pagamento dell’imposta di registro
4.1.7 Sanzioni per omessi o tardivi versamenti
4.1.8 Ravvedimento del contribuente
4.1.9 L’agevolazione per i contratti a canone concordato
4.1.10 Particolarità
4.1.11 L’imposta di registro sui contratti di comodato
4.2 Tassazione ai fini dell’imposta di bollo con riferimento ai contratti di locazione e di comodato di fabbricati
4.2.1 Imposta di bollo sui contratti di locazione registrati in via cartacea
4.2.2 Imposta di bollo sui contratti di locazione registrati in via telematica
4.2.3 Quietanze riferite al canone locativo e al pagamento di spese condominiali
4.2.4 Contratti di comodato
4.3 Tassazione e adempimenti iniziali ai fini della TARSU tassa dei rifiuti solidi urbani. Introduzione della TIA tariffa di igiene ambientale
5. Cessione del fabbricato
5.1 Decadenza dai benefici per agevolazioni “prima casa” in caso di cessione per atto tra vivi e mortis causa
5.2 Credito d’imposta sul successivo riacquisto
5.3 Plusvalenza da cessione del fabbricato e sua tassazione
5.4 Indennità di esproprio: modalità di tassazione
6. I Terreni
6.1 Terreni agricoli
6.1.1 Cenni Introduttivi
6.1.2 Tassazione in caso di trasferimento
6.1.3 Tassazione ai fini delle imposte sui redditi
6.1.4 Tassazione ai fini ICI
6.1.5 Plusvalenza da cessione del terreno e Rivalutazione
6.2 Terreni fabbricabili
6.2.1 Cenni Introduttivi
6.2.2 Tassazione in caso di trasferimento: in particolare, nel caso di terreni inseriti in piani urbanistici particolareggiati
6.2.3 Tassazione ai fini delle imposte sui redditi
6.2.4 Tassazione ai fini ICI
6.2.5 Plusvalenza da cessione del terreno: in particolare, da lottizzazione e rivalutazione
Parte Seconda
Gli immobili nell’impresa
1. Le diverse categorie di immobili posseduti dalle imprese
1.1 Gli immobili strumentali
1.1.1 Gli immobili strumentali per natura
1.1.2 Gli immobili strumentali per destinazione
1.2 Gli immobili merce
1.3 Gli immobili patrimonio
2. Immobili strumentali di proprietà dell’azienda
2.1 L’acquisizione dell’immobile in generale
2.2 Valutazione e rappresentazione in bilancio
2.3 Acquisto
2.4 Costruzione in economia
2.5 Gli oneri finanziari
2.5.1 Aspetti civilistici
2.5.2 Aspetti fiscali
2.5.3 Le novità della Finanziaria 2008
2.6 La permuta
2.6.1 Assoggettamento a IVA della permuta
2.7 L’acquisto a titolo gratuito
2.8 I contributi in conto capitale
2.8.1 Aspetti civilistici
2.8.2 Aspetti fiscali
2.9 La rivalutazione degli immobili
2.10 Il processo di ammortamento
2.10.1 Criteri civilistici
2.10.2 Criteri fiscali
2.10.3 Disciplina fino al 31 dicembre 2007
2.10.4 Disciplina dal 1° gennaio 2008: le novità della Finanziaria 2008
2.10.5 Le novità IRAP della Legge Finanziaria 2008
2.11 Ammortamento fiscale dei terreni
2.11.1 Ammortamento dei terreni sui quali insistono fabbricati
2.11.2 La contabilizzazione della sopravvenuta indeducibilità dei terreni
2.12 Casi particolari: le cave e le discariche
2.12.1 Gli oneri di ripristino ambientale
2.13 L’estromissione agevolata degli immobili: le novità della Finanziaria 2008
2.14 Adempimenti fiscali conseguenti all’acquisto dell’immobile
2.14.1 ICI
2.14.2 TIA/TARSU
2.14.3 Imposta sulla pubblicità
2.15 Il risparmio energetico
3. Il leasing immobiliare
3.1 Aspetti civilistici
3.2 Aspetti fiscali
3.3 Durata minima del contratto
3.4 Quota di canone riferita al terreno
3.5 La risoluzione anticipata del contratto di leasing
3.6 Cessione del contratto di leasing
3.7 Il Lease Back
4. Locazione e comodato
4.1 Aspetti civilistici del contratto di locazione
4.1.1 Adempimenti iniziali
4.2 Le novità IVA del d.l. n. 223/2006 in materia di locazione
4.3 Il contratto di comodato
5. Le spese di manutenzione
5.1 Le spese di manutenzione su beni propri
5.2 Le spese di manutenzione su beni di terzi
5.3 Aspetti fiscali
6. Gli immobili nei principi contabili internazionali
6.1 Gli immobili strumentali - IAS 16
6.1.1 Lo scorporo del terreno
6.2 Gli immobili detenuti a scopo di investimento - IAS 40
6.3 Brevi cenni sulla tassazione per le imprese IAS
7. La cessione degli immobili strumentali
7.1 Aspetti contabili
7.2 Le indicazioni da fornire nell’atto di compravendita
7.3 Le imposte dirette
7.4 Le imposte indirette. L’IVA e il reverse charge
7.5 Le altre imposte indirette (registro, ipotecarie e catastali)
7.6 La cessione dei terreni
Parte Terza
Le imprese operanti nel settore immobiliare
1. Immobiliari di Costruzione (Codice ATECO2007 - lettera F)
1.1 Le imposte indirette: l’Imposta sul Valore Aggiunto
1.1.1 Fabbricati strumentali
1.1.2 Fabbricati rurali
1.1.3 L’edilizia convenzionata
1.1.4 Immobili “Prima casa”
1.1.5 Edifici pubblici residenziali
1.1.6 Cooperative edilizie
1.2 Interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente
1.3 La costruzione dei fabbricati
1.3.1 Opere di urbanizzazione
1.3.2 Realizzo di opere a scomputo di oneri di urbanizzazione
1.4 Alcune problematiche tipiche delle Immobiliari di costruzione
1.4.1 Caparra e acconti
1.4.2 Preliminare di compravendita immobiliare
1.4.3 Contratto con persona da nominare e cessione del preliminare
1.4.4 Il contratto preliminare con autorizzazione preventiva alla cessione
1.4.5 Il contratto preliminare a favore di terzo
1.4.6 La permuta
1.5 Contenuti del contratto preliminare
1.5.1 L’indicazione del corrispettivo e la regola del “prezzo valore”
1.5.2 Il d.lgs. n. 122/2005 e la disciplina degli immobili da costruire
1.6 I contratti di appalto ed il reverse charge
1.6.1 Il reverse charge e il regime sanzionatorio
1.6.2 La Dichiarazione annuale IVA e la Comunicazione Dati IVA
1.6.3 Conclusioni: prassi e casi pratici
1.7 Subappaltatori: disposizioni particolari
1.7.1 Rimborso dell’IVA e compensazione infrannuale
1.7.2 Il subappalto e la responsabilità fiscale-contributiva
1.8 Quadro sinottico
1.9 La locazione
1.9.1 Circolare n. 12/E/2007: alcuni casi particolari
1.10 L’esenzione e la rettifica della detrazione IVA
1.10.1 Profili applicativi
1.10.2 Il rettifica della detrazione e la dichiarazione IVA annuale
1.11 Bilancio e imposizione diretta br> 1.12 Le altre imposte indirette
1.12.1 Imposta di registro
1.12.2 Imposta ipotecaria
1.12.3 Imposta catastale (art. 10 d.lgs. n. 347/90)
1.12.4 ICI - Imposta Comunale sugli Immobili
2. Immobiliari di compravendita, di gestione e miste
2.1 L’Imposta sul Valore Aggiunto, ipotecarie e catastali
2.1.1 La locazione
2.1.2 Un caso particolare: la separazione dell’attività
2.2 Bilancio ed imposizione diretta
2.3 Immobiliari miste
3. Imprese con attività secondaria di “Gestione immobiliare”
3.1 Attività secondaria di costruzione
3.2 Attività secondaria di locazione
3.3 Bilancio e imposizione diretta
3.4 Un caso particolare: Gli immobili patrimonio
3.4.1 Immobili concessi in uso a dipendenti e immobili uso foresteria
4. Gli accertamenti nel settore degli immobili
4.1 Accertamento del valore di cessione ai fini IRES/IRPEF e IVA
4.1.1 La prova contraria a carico del contribuente
4.2 Il valore normale nei trasferimenti finanziati da mutui fondiari o finanziamenti bancari
4.2.1 Il calcolo del valore normale secondo il sistema OMI
4.2.2 La determinazione del valore normale per i terreni
4.2.3 Le critiche al sistema OMI
4.3 La rivalsa IVA a seguito di accertamento
4.4 Riflessione sui possibili aspetti penali relativi alla differenza tra corrispettivo pattuito e valore normale
4.5 La responsabilità solidale del cessionario: le novità della Finanziaria 2008
4.6 Accertamento del valore ai fini dell’Imposta di Registro
4.6.1 Il sistema “prezzo-valore” e il valore normale
4.6.2 L’occultazione del corrispettivo
4.7 I termini per l’accertamento
5. Gli studi di settore
5.1 Considerazioni generali
5.2 Le modalità di accertamento in vigore fino al periodo di imposta 2003
5.3 Le modalità di accertamento del periodo d’imposta 2004
5.4 La nuova disciplina introdotta dal d.l. 223/2006 dal periodo d’imposta 2005
5.5 L’introduzione e l’applicazione degli Indicatori di Normalità Economica (INE)
5.6 La marginalità economica
5.7 L’inibizione degli accertamenti presuntivi
5.8 L’incremento delle sanzioni per omessa o infedele compilazione
5.9 Gli studi di settore alla luce delle novità della Finanziaria 2008 e degli ultimi chiarimenti della Circolare 5/E/2008
5.10 Gli studi di settore per le imprese che operano nel settore immobiliare
5.10.1 Le particolarità dello studio di settore TG40U
5.10.2 Le particolarità dello studio di settore TG69U
6. Le società di comodo
6.1 I casi di esclusione alla luce delle novità della Finanziaria 2008
6.2 La determinazione dei ricavi minimi presunti
6.3 Ricavi e proventi effettivi da confrontare con quelli minimi
6.4 Il calcolo del reddito minimo
6.5 La rilevanza della disciplina ai fini IRAP
6.6 Le conseguenze derivanti dalla non operatività
6.6.1 Le perdite fiscali
6.6.2 Il credito IVA
6.7 L’interpello disapplicativo
6.7.1 La procedura di presentazione dell’istanza
6.7.2 Gli interpelli delle società immobiliari: particolarità ed esempi
6.8 Lo scioglimento e la trasformazione agevolata
6.8.1 Le imposte dirette
6.8.2 Le imposte indirette
6.8.3 Effetti fiscali in capo ai soci
Parte Quarta
Fiscalità degli immobili nell’esercizio dell’attività di lavoro autonomo
1. Gli immobili dei professionisti e degli artisti
1.1 Introduzione
1.2 Acquisizione del fabbricato e delle relative pertinenze
1.3 Possesso e manutenzione del fabbricato e delle relative pertinenze: tassazione ed agevolazioni fiscali
1.3.1 Immobili esclusivamente strumentali
1.3.2 Immobili adibiti in via promiscua all’attività artistica o professionale
1.4 Cessione del fabbricato
Appendice
Note bibliografiche