La riforma del condominio

Il 20 novembre 2012 il Senato ha definitivamente approvato il disegno di legge recante «Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici»: viene così finalmente esaudito il desiderio di quanti, nel corso degli ultimi decenni, avevano segnalato, con sempre maggiore insistenza, la sopravvenuta inidoneità delle norme del codice civile a disciplinare una realtà profondamente diversa da quella che aveva ispirato il legislatore del 1942.

Innumerevoli e di diversa natura sono state, nel corso dei settant’anni di vigenza delle norme sul condominio, le innovazioni che hanno ridisegnato il fenomeno abitativo: le profonde trasformazioni sociali ed economiche, i tumultuosi sviluppi tecnologici ed urbanistici, il diversificarsi dei modelli culturali e religiosi sono tutti fattori che hanno profondamente inciso sugli stili di vita, sui costumi di massa e sulle esigenze abitative.

In concomitanza con il verificarsi di simili mutamenti epocali, i cui esiti non erano stati previsti e, per certi versi, non potevano neppure esserlo dai compilatori del codice civile, le norme introdotte dagli articoli 1117-1139 c.c. hanno dovuto fare i conti, su tutt’altro versante, con questioni più spicciole e prosaiche, quotidianamente offerte all’attenzione dei giudici da un contenzioso condominiale sempre più frequente e stratificato.

A questo doppio ordine di questioni ha cercato di porre rimedio la riforma del condominio realizzata dalla legge varata il 20 novembre, la quale, per un verso, ha aggiornato ed adeguato la disciplina del codice civile, tenendo conto delle più significative e diffuse novità in campo abitativo (impianti di ricezione televisiva e di flussi informativi, via satellite o via cavo; interventi per la rimozione delle barriere architettoniche; impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili; videosorveglianza), e, dall’altro, ha cercato di colmare i vuoti normativi dell’originaria disciplina, generalmente ritenuti, a torto o a ragione, una delle principali cause del contenzioso in materia (verrebbe da dire, delle beghe condominiali).

La riforma, pertanto, si propone il riordino complessivo della disciplina codicistica sul condominio, intervenendo, in particolare, nei seguenti ambiti:

–       parti comuni, mutamenti delle destinazioni d’uso ed innovazioni;

–       nomina, obblighi e revoca dell’amministratore di condominio;

–       maggioranze assembleari;

–       regolamento di condominio;

–       riscossione dei contributi condominiali.

Non avendo proceduto il legislatore a realizzare un testo unitario ed organico della materia, ma avendo realizzato specifici e mirati interventi, mediante la sostituzione o l’aggiunta di singoli articoli e di singoli commi del codice civile (e delle disposizioni attuative del codice), chi intenda accostarsi allo studio della nuova disciplina è destinato ad incontrare non poche difficoltà, non trovandosi in presenza di un testo di agevole lettura e di immediata comprensione.

Le disposizioni introdotte dalla riforma convivono con le vecchie norme; alla disciplina codicistica si affiancano una pluralità di leggi speciali e di normative di settore; l’intero corpo legislativo convive con una copiosa produzione giurisprudenziale che ne chiarisce e ne completa il significato e la portata.

Il presente lavoro, pertanto, intende risolvere i diversi problemi di coordinamento sollevati dall’insieme del materiale normativo e giurisprudenziale in argomento, offrendo una lettura sistematica ed intuitiva dell’intera materia, e mettendo in evidenza, al contempo, i tratti di continuità e di discontinuità tra l’originaria disciplina e il quadro normativo post-riforma.

L’opera, suddivisa in sei Capitoli, fornisce, non solo agli studiosi ed agli addetti ai lavori, ma anche ai «profani», chiarimenti, commenti e risposte a quesiti pratici: a tal fine, il presente lavoro fa frequente ricorso a schemi, tabelle riepilogative, formule ed esempi.

Al tempo stesso, però, il volume non rinuncia all’approfondimento di tipo monografico: ogni istituto è corredato di un ampio excursus giurisprudenziale e normativo; ogni argomento raggiunto dalla riforma è esaminato nella sua interezza, attraverso il costante raffronto tra «vecchio» e «nuovo», così da offrire al lettore una panoramica quanto più completa ed esaustiva. L’intento perseguito non era quello di favorire una semplice parafrasi delle novità introdotte, ma quello di fornire un apporto tecnico ed approfondito a tutti coloro, professionisti e non, che si trovano coinvolti in questioni e cavilli attinenti alla normativa condominiale.
Per le sue caratteristiche, quindi, il testo rappresenta, non tanto (o meglio, non solo) una guida alla riforma del condominio, quanto, piuttosto, una vera e propria guida al «nuovo condominio».

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