L’affitto d’azienda – SE/D34

1. Profili introduttivi
1.1 Nozione di azienda
1.2 Titolarità del potere di disporre dell’azienda
1.2.1 Competenza decisionale
1.2.2 Potere di rappresentanza
1.2.3 Caso dell’impresa familiare
1.3 Ruolo del collegio sindacale
1.3.1 Doveri “generali” di controllo sull’amministrazione
1.4 Forma del contratto
2. Norme applicabili
2.1 Rinvio alle norme in materia di usufrutto d’azienda
2.2 Applicabilità delle norme sui contratti di affitto e di locazione in generale
2.2.1 Affitto d’azienda e locazione d’immobile: principali differenze
2.3 Applicabilità delle norme sull’azienda in generale
2.4 Risoluzione delle controversie
3. Tecniche di redazione ed aspetti peculiari del contratto
3.1 Contratto preliminare
3.1.1 Clausola penale
3.1.2 Caparra
3.2 Contratto definitivo
3.2.1 Effetti dell’iscrizione nel Registro delle imprese
30.2.2 Efficacia dell’iscrizione
3.3 Cessione dei crediti
3.3.1 Generalità dei crediti
3.3.2 Crediti verso pubbliche amministrazioni
3.4 Accollo dei debiti
3.4.1 Natura della solidarietà tra concedente e affittuario
3.4.2 Debiti di lavoro
3.4.3 Libri contabili obbligatori
3.4.4 Debiti contributivi
3.4.5 Assicurazione contro gli infortuni sul lavoro
3.5 Crediti e debiti sorti durante la gestione
3.6 Ammortamenti
3.6.1 Principio generale
3.6.2 Possibili deroghe
3.7 Spese di manutenzione
3.8 Avviamento
3.9 Inventari iniziali e finali
3.10 Responsabilità tributaria
3.10.1 Quadro normativo
3.10.2 Responsabilità dell’affittuario
3.11 Posizioni soggettive del concedente
3.11.1 Plafond IVA
3.12 Trasferimento dei beni immateriali
3.12.1 Ditta
3.12.2 Marchio
3.12.3 Brevetto
3.13 Analisi di ulteriori clausole specifiche
3.13.1 Clausola risolutiva espressa
3.13.2 Clausola compromissoria
3.14 Casi particolari di affitto d’azienda
3.14.1 Affitto d’azienda nei centri commerciali
3.14.2 Impresa familiare
3.14.3 Azienda coniugale
3.14.4 Affitto d’azienda nell’ambito di gruppi societari
4. Obbligazioni assunte dalle parti
4.1 Obbligazioni del locatore
4.2 Obbligazioni dell’affittuario
4.2.1 Esercizio dell’impresa e trasferimento della ditta
4.2.2 Gestione dell’azienda senza modificazione della destinazione
4.2.3 Conservazione dell’efficienza dell’organizzazione aziendale, degli impianti e della normale dotazione di scorte
4.2.4 Pagamento del canone d’affitto
5. Successione nei contratti
5.1 Considerazioni generali
5.2 Disciplina “ordinaria” della cessione dei contratti
5.2.1 Ambito oggettivo
5.2.2 Consenso del contraente ceduto
5.2.3 Aspetti formali
5.2.4 Rapporti tra le parti
5.3 Disciplina “generale” nell’ambito dell’affitto d’azienda
5.3.1 Contratti aziendali aventi “carattere personale”
5.3.2 Autonomia negoziale delle parti
5.3.3 Tutela del contraente ceduto
5.4 Discipline “speciali” nell’ambito dell’affitto d’azienda
5.4.1 Subentro nei contratti di locazione di immobili commerciali
5.4.2 Subentro nei contratti di lavoro dipendente
5.4.3 Subentro nei contratti di consorzio
5.4.4 Subentro nei contratti di agenzia
5.4.5 Subentro nei contratti di leasing
5.4.6 Riepilogo
6. Dipendenti relativi all’azienda trasferita
6.1 Subentro dell’affittuario nei contratti di lavoro
6.1.1 Proseguimento senza soluzione di continuità
6.1.2 Ipotesi di derogabilità della norma in favore del dipendente
6.2 Responsabilità dell’affittuario per i debiti di lavoro
6.3 Procedura richiesta per le imprese con oltre 15 dipendenti
6.3.1 Obbligo di comunicazione preventiva alle rappresentanze sindacali
6.3.2 Successiva richiesta di esame congiunto da parte dei sindacati
6.3.3 Decisioni di trasferimento assunte da società controllante
6.4 Aziende in crisi o in stato di procedura concorsuale
6.5 Retrocessione dell’azienda al concedente
7. Il divieto di concorrenza
7.1 Generalità
7.2 Ratio della disposizione
7.3 Ambito di applicazione del divieto ex lege
7.3.1 Ambito soggettivo
7.3.2 Ambito oggettivo
7.3.3 Durata
7.4 Espresse pattuizioni nel contratto
7.4.1 Autonomia negoziale delle parti
7.4.2 Efficacia nei confronti dei soggetti terzi al contratto
7.5 Conseguenze della violazione del divieto
7.5.1 Azione inibitoria
7.5.2 Azione risarcitoria
7.5.3 Risoluzione del contratto
8. La cessazione del contratto e la retrocessione dell’azienda
8.1 Cause di cessazione del contratto
8.1.1 Scadenza del termine
8.1.2 Inadempimento dell’affittuario
8.1.3 Alienazione dell’azienda
8.1.4 Eccessiva onerosità sopravvenuta
8.1.5 Morte dell’affittuario
8.2 Beni oggetto di restituzione
8.2.1 Beni immessi dall’affittuario
8.2.2 Contratti
8.2.3 Crediti
8.3 Avviamento
8.4 Differenze d’inventario
8.5 Risarcimento dei danni al concedente
8.5.1 Ritardata consegna dell’azienda
8.5.2 Perimento fortuito dei beni
8.5.3 Variazioni illecite
8.6 Divieto di concorrenza
8.7 Rapporti di lavoro dipendente
9. Aspetti contabili
9.1 Considerazioni preliminari
9.2 Impostazione contabile proposta
9.3 Retrocessione dell’azienda: indennizzo e fondo accantonato
9.4 Esempi di scritture
9.4.1 Contabilizzazione dell’affitto d’azienda da parte del concedente
9.4.2 Contabilizzazione dell’affitto d’azienda da parte dell’affittuario
9.4.3 Contabilizzazione dei canoni di affitto da parte del concedente
9.4.4 Contabilizzazione dei canoni di affitto da parte dell’affittuario
9.4.5 Contabilizzazione dell’ammortamento dei beni compresi nell’azienda affittata
9.4.6 Cessioni di cespiti fungibili
9.4.7 Cessioni di cespiti infungibili
9.4.8 Retrocessione dell’azienda con conguaglio
9.5 Scritture contabili relative ai dipendenti
9.5.1 Esempio numerico
9.5.2 Brevi considerazioni
10. Imposizione diretta nell’affitto d’azienda
10.1 Canone di affitto
10.1.1 Proprietario imprenditore anche a seguito dell’affitto dell’azienda
10.1.2 Proprietario non più imprenditore a seguito dell’affitto dell’azienda
10.1.3 Il proprietario non è mai stato un imprenditore
10.2 Deducibilità degli ammortamenti
10.2.1 Assenza di deroga contrattuale all’art. 2561 c.c.
10.2.2 Deroga contrattuale all’art. 2561 c.c.
10.3 Spese di manutenzione
10.3.1 Manutenzioni su beni propri
10.3.2 Manutenzioni su beni di terzi
10.3.3 Le spese di manutenzione nell’affitto d’azienda
10.4 Cessioni di cespiti appartenenti all’azienda affittata
10.4.1 Cespiti fungibili
10.4.2 Cespiti infungibili
10.5 Conguagli di fine contratto
10.6 Cessione dell’azienda precedentemente condotta in affitto
10.6.1 Modalità di determinazione della plusvalenza
10.6.2 Natura unitaria della plusvalenza
10.6.3 Modalità di tassazione della plusvalenza
10.7 Disciplina IRAP nell’affitto d’azienda
10.7.1 Determinazione del reddito imponibile ai fini Irap
10.7.2 Irap nella cessione dell’azienda affittata
11. Imposizione indiretta nell’affitto d’azienda
11.1 IVA e registro nei contratti di affitto di azienda
11.1.1 Affitto dell’unica azienda dell’imprenditore individuale
11.1.2 Caso generale
11.1.3 Imposta di registro e risoluzione anticipata del contratto d’affitto d’azienda
11.1.4 Adempimenti
11.1.5 Plafond degli esportatori abituali
11.2 Novità in materia di affitto di azienda con componente immobiliare
11.2.1 IVA e registro sui contratti di locazione di fabbricati (cenni)
11.2.2 Disciplina ante decreto
11.2.3 Novità “provvisoriamente” introdotte dal decreto
11.2.4 Assetto definitivo post conversione in legge
11.2.5 Tabelle comparative
11.2.6 Equiparazione dell’affitto d’azienda alla locazione di fabbricato
11.2.7 Presupposti di applicazione
11.2.8 Disciplina transitoria
11.3 Affitto di azienda agricola
12. Affitto d’azienda e procedure concorsuali
12.1 Affitto d’azienda e procedure concorsuali
12.1.1 Effetti del fallimento sul contratto di affitto in corso
12.1.2 La regola generale per i contratti pendenti
12.1.3 La regola specifica per il contratto d’affitto d’azienda
12.2 Avvio del rapporto di affitto d’azienda o di un ramo d’azienda
12.2.1 Forma e contenuto obbligatorio del contratto d’affitto
12.2.2 Concessione all’affittuario del diritto di prelazione
12.3 Retrocessione al fallimento dell’azienda o del ramo d’azienda
13. Riepilogo degli adempimenti
13.1 Aspetti amministrativi
13.1.1 Registrazione del contratto
13.1.2 Pubblicità presso il registro delle imprese e il REA
13.1.3 Comunicazione al locatore dell’immobile aziendale
13.1.4 Altri adempimenti
13.2 Aspetti fiscali
13.2.1 Adempimenti ai fini dell’IVA
13.2.2 Adempimenti ai fini dell’imposta di registro
13.2.3 Adempimenti in qualità di sostituto d’imposta
13.2.4 Tabella riepilogativa
13.3 Aspetti giuslavorativi e previdenziali
13.3.1 Adempimenti del concedente
13.3.2 Adempimenti dell’affittuario
13.3.3 Comunicazione ai sindacati
13.3.4 Tabella riepilogativa
14. Formulario
14.1 Contratto preliminare di affitto d’azienda
14.2 Contratto preliminare di affitti di ramo d’azienda di un complesso commerciale
14.3 Contratto di affitto d’azienda
14.4 Contratto di affitto d’azienda stipulato dagli organi della procedura fallimentare (esempio 1)
14.5 Contratto di affitto d’azienda stipulato dagli organi della procedura fallimentare (esempio 2)
14.6 Contratto di affitto d’azienda stipulato da società in liquidazione
14.7 Comunicazioni ai lavoratori dipendenti
14.7.1 Comunicazione di trasferimento dell’azienda da parte del concedente
14.7.2 Comunicazione di acquisizione in affitto dell’azienda da parte dell’affittuario
14.7.3 Comunicazione preventiva alle rappresentanze sindacali o alle associazioni di categoria
14.8 Comunicazione al locatore della cessione del contratto o della sublocazione
14.8.1 Cessione del contratto di locazione dell’immobile a favore dell’affittuario
14.8.2 Sublocazione dell’immobile a favore dell’affittuario
14.9 Comunicazione all’Agenzia delle Entrate del trasferimento del plafond
14.10 Comunicazioni all’INPS
14.10.1 Comunicazione stipulazione contratto d’affitto d’azienda
14.10.2 Comunicazione cessazione contratto d’affitto d’azienda
14.11 Comunicazione a creditori e debitori
14.11.1 Comunicazione ai fornitori
14.11.2 Comunicazione ai clienti
Bibliografia