Manuale Professionale di Estimo – SE/E7

- 1 Estimo generale
1.1 Principi di economia
1.1.1 Definizione di economia politica
1.1.2 I beni economici
1.1.3 La circolazione dei beni
1.1.4 L’utilità marginale
1.1.5 Il mercato
1.1.6 Il prezzo di mercato
1.1.7 La produzione dei beni
1.2 Definizioni generali
1.2.1 Che cos’è l’estimo
1.2.2 I rami dell’estimo
1.2.3 Il giudizio di stima
1.3 Le stime immobiliari
1.3.1 I dati economici dei beni oggetto dell’estimo
1.3.2 Il valore-reddito
1.3.3 Il prezzo di vendita - canone di locazione
1.3.4 Il costo
1.4 I saggi economici
1.4.1 Il saggio d’interesse monetario o commerciale
1.4.2 Il saggio di interesse sul mercato finanziario
1.4.3 Il saggio di capitalizzazione o saggio fondiario
1.5 I principi generali dell’estimo
1.5.1 La dipendenza del valore dallo scopo della stima (primo principio dell’estimo)
1.5.2 Carattere previsionale della stima (secondo principio dell’estimo)
1.5.3 Il prezzo quale fondamento del giudizio di stima (terzo principio dell’estimo)
1.5.4 Unicità del metodo estimativo, basato esclusivamente sulla comparazione (quarto principio dell’estimo)
1.5.5 La teoria dell’ordinarietà (quinto principio dell’estimo)
1.6 La metodologia estimativa
1.6.1 I criteri di stima
1.6.2 Valore di mercato
1.6.3 Valore di costo
1.6.4 Valore di trasformazione
1.6.5 Valore complementare
1.6.6 Valore di surrogazione
1.7 Le strutture pubbliche e private delegate a codificare le metodologie e i procedimenti di stima nei principali paesi europei
1.7.1 Il Regno Unito
1.7.2 La Francia
1.7.3 L’Olanda
1.7.4 La Germania
1.7.5 L’Italia
1.7.6 Organismi internazionali
1.8 Le indagini di mercato nelle stime immobiliari
1.9 Precisione di una stima immobiliare
- 2 Estimo civile urbano
2.1 Gli aspetti economici
2.2 La stima dei fabbricati
2.2.1 Il valore di mercato con procedimento diretto
2.2.2 Il valore di mercato con procedimento indiretto
2.2.3 La stima a valore di costo
2.2.4 La stima a valore di trasformazione
2.2.5 La stima a valore complementare
2.2.6 La stima dei fabbricati a carattere voluttuario e di interesse artistico-storico
2.3 La stima delle aree edificabili
2.3.1 Il valore di mercato con procedimento diretto
2.3.2 La stima a valore di trasformazione
2.3.3 La stima a valore complementare
2.4 La stima dei parchi e giardini
2.5 La stima del diritto di superficie
2.5.1 Stima del diritto del superficiario
2.5.2 Stima del diritto del concedente
2.5.3 Determinazione del corrispettivo per la costituzione del diritto
2.5.4 La stima del diritto di superficie ai sensi della legge 23-12-1998, n. 448
2.6 La stima del diritto di sopraelevazione
- 3 Estimo rurale
3.1 L’azienda agraria e l’attività produttiva agricola
3.1.1 Il capitale fondiario
3.1.2 Il capitale agrario
3.1.3 Il lavoro
3.1.4 Persone economiche dell’impresa agraria
3.1.5 I principali quesiti nella stima delle aziende agrarie
3.1.6 Gli aspetti economici
3.2 La stima dell’azienda agraria
3.2.1 Il procedimento diretto
3.2.2 Il procedimento indiretto
3.3 La stima dei frutti pendenti
3.4 La stima delle anticipazioni colturali
3.5 La stima della fertilità residua
3.6 La stima delle scorte
3.7 La stima dell’utile di stalla
3.8 La stima delle piantagioni arboree da frutto
3.9 La stima dei miglioramenti fondiari
3.10 Il riparto delle spese consortili
3.10.1 Riparto diretto semplice
3.10.2 Riparto diretto composto
3.10.3 Riparto inverso semplice
3.10.4 Riparto inverso composto
3.10.5 Riparto misto
3.11 La stima dell’enfiteusi
- 4 Estimo forestale
4.1 I boschi: definizione, natura e classificazione
4.2 Determinazione della massa legnosa
4.2.1 Metodo delle tavole alsometriche
4.2.2 Metodo delle tavole stereometriche
4.2.3 Metodo dei coefficienti formali
4.2.4 Metodo degli alberi modello
4.2.5 Metodo delle aree di assaggio
4.3 Stima del valore del prezzo di macchiatico
4.4 Stima del valore della terra nuda
4.4.1 Boschi coetanei a rinnovamento artificiale
4.4.2 Boschi coetanei a rinnovazione naturale
4.4.3 Boschi disetanei a rinnovamento artificiale, assestati a regime annuale
4.4.4 Boschi disetanei a rinnovamento artificiale, assestati a turno periodico
4.4.5 Boschi disetanei a rinnovazione naturale
4.5 Stima del valore del bosco considerato nel suo complesso (terra e soprassuolo)
4.5.1 Boschi coetanei a rinnovamento artificiale
4.5.2 Boschi coetanei a rinnovazione naturale
4.5.3 Boschi disetanei a rinnovamento artificiale o naturale
4.6 Stima del valore del soprassuolo
4.7 La stima dell’età del massimo tornaconto
- 5 Estimo catastale e sistemi estimativi di massa
5.1 Estimo catastale
5.2 Il catasto dei terreni
5.2.1 L’origine del nuovo catasto terreni, le finalità ed i contenuti
5.2.2 Le operazioni per la costituzione del catasto
5.2.3 L’informatizzazione degli atti catastali. La costituzione delle banche dati
5.2.4 La determinazione degli estimi del catasto dei terreni secondo la normativa catastale di base
5.2.5 Esempi di determinazione delle tariffe d’estimo
5.2.6 Le revisioni degli estimi effettuate - Le tariffe vigenti
5.2.7 La revisione generale degli estimi da effettuare in esecuzione della normativa
5.3 Il catasto edilizio urbano
5.3.1 L’origine del nuovo catasto, le finalità ed i contenuti
5.3.2 Le operazioni per la costituzione del catasto
5.3.3 L’informatizzazione degli atti catastali. La costituzione delle banche dati
5.3.4 La determinazione degli estimi secondo la normativa catastale di base
5.3.5 Criteri di calcolo della consistenza delle unità immobiliari dei gruppi a destinazione ordinaria
5.3.6 Individuazione delle unità tipo e determinazione delle relative tariffe
5.3.7 Classamento delle unità censite nei gruppi “A”, “B”, “C”
5.3.8 Calcolo delle rendite delle unità immobiliari dei gruppi a destinazione ordinaria
5.3.9 Stime dirette per il calcolo delle rendite dei gruppi a destinazione speciale e particolare (gruppi “D”, “E”)
5.3.10 La conservazione
5.3.11 Le revisioni degli estimi effettuate - Le tariffe vigenti
5.3.12Il processo revisionale del catasto edilizio urbano
5.4 Gli usi ai fini fiscali dei redditi dominicali e agrari dei terreni e della rendita delle unità immobiliari urbane
5.5 Sistemi estimativi di massa (mass-appraisal)
5.5.1 Modelli matematico-scientifici per la stima di massa
5.6 L’analisi di regressione multipla
5.6.1 Modello lineare
5.6.2 Modello di potenza (esponenziale nelle variabili)
5.6.3 Modello moltiplicativo (esponenziale nei coefficienti)
5.7 Cenni su altri modelli scientifici matematici
5.7.1 Market comparison approach
5.7.2 Sistema di stima
5.7.3 Il sistema di ripartizione
5.7.4 I procedimenti di stima misti
- 6 Estimo industriale
6.1 Premessa
6.2 Stima dell’azienda industriale
6.2.1 Stima di un impianto funzionante ed efficiente
6.2.2 Stima di un impianto in fase di avviamento
6.2.3 Stima di un impianto in fase di decadenza
6.3 La stima dell’avviamento aziendale
6.4 Particolari quesiti estimativi di estimo industriale
6.4.1 Stima per inventario
6.4.2 Stima delle scorte, prodotti finiti o in lavorazione
6.4.3 Stima dei fabbricati industriali
6.4.4 Stima di fattibilità e della durata utile dell’impianto
6.4.5 Stima della convenienza economica a sostituire macchinari o a perseguire altri miglioramenti o la riconversione
- 7 Estimo speciale
7.1 Le servitù prediali
7.1.1 Classificazione
7.1.2 Modi di costituzione e di estinzione
7.1.3 La stima delle servitù
7.1.4 La stima delle servitù volontarie
7.2 Le espropriazioni per pubblica utilità
7.3 L’evoluzione della normativa
7.3.1 La legge del 25 giugno 1865, n. 2359
7.3.2 La legge del 15 gennaio 1885 n. 2892 per il risanamento della città di Napoli
7.3.3 Le altre leggi speciali ispirate alla legge per il risanamento della città di Napoli
7.3.4 La legge 22-10-1971 n. 865 e successive integrazioni e modificazioni
7.4 La normativa vigente
7.4.1 Considerazioni generali
7.4.2 La procedura per l’espropriazione
7.4.3 La determinazione dell’indennità di esproprio
7.4.4 La determinazione dell’indennità di occupazione temporanea di aree non soggette ad esproprio
7.4.5 La determinazione dell’indennità dovuta in caso di incidenza di previsioni urbanistiche su particolari aree comprese in zone edificabili
7.4.6 La determinazione dell’indennità di asservimento
7.4.7 Conseguenze dell’utilizzazione senza titolo di un bene per scopi di interesse pubblico in assenza del valido provvedimento ablatorio
7.4.8 La determinazione del corrispettivo nel caso di retrocessione
7.4.9 La cessione volontaria
7.4.10 L’opposizione alla stima
7.4.11 La tutela giurisdizionale
7.5 La stima dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione
7.5.1 Procedimento di stima
Appendice A
Esempi di stime professionali
Esempio n. 1
Individuazione del più probabile valore di mercato del complesso immobiliare di interesse artistico storico adibito a civile abitazione attraverso il metodo sintetico comparativo e il metodo analitico di capitalizzazione dei redditi.
A) Oggetto della stima
B) Notizie di carattere generale
C) Descrizione dell’immobile
D) Consistenza
E) Esame atti tecnico-legali
F) Appetibilità
G) Redditività
H) Valutazione del complesso immobiliare
I) Osservazioni conclusive
Esempio n. 2
Individuazione del più probabile valore di mercato di un fabbricato urbano attraverso il metodo sintetico a valore di trasformazione.
Premessa
A) Scopo e criterio di stima
B) Individuazione catastale
C) Descrizione dell’immobile
D) Previsioni di piano regolatore generale
E) Valutazione
F) Riassunto di stima
Esempio n. 3
Individuazione del più probabile valore di mercato di un complesso alberghiero a valore di costo e a valore di mercato
A) Oggetto della stima
B) Notizie di carattere generale
C) Descrizione dell’immobile
D) Consistenza dell’immobile
E) Notizie complementari alla parte descrittiva
F) Esame atti tecnico legali
G) Appetibilità
H) Criteri di stima
I) Valore di costo
L) Valore di mercato per confronto
M) Valore finale
N) Giudizio sintetico sulla redditività
O) Conclusioni
Esempio n. 4
Individuazione del più probabile valore di mercato del complesso edilizio destinato a centro direzionale attraverso il metodo sintetico comparativo e il metodo analitico di capitalizzazione dei redditi
Premessa
A) Oggetto della stima
B) Notizie di carattere generale
C) Descrizione dell’immobile
D) Consistenza dell’immobile
E) Notizie complementari della parte descrittiva
F) Esame atti tecnico-legali
G) Appetibilità
H) Redditività
I) Valutazione del complesso immobiliare
L) Osservazioni conclusive
Esempio n. 5
Stima dell’indennità di esproprio delle aree edificabili comprese in un comparto edificatorio a destinazione direzionale - commerciale – residenziale attraverso il criterio del valore di trasformazione
A) Scopo della stima
B) Descrizione, consistenza e dati catastali
C) Previsioni urbanistiche
D) Il procedimento di stima
E) La valutazione
F) La determinazione del valore dell'indennità di espropriazione
G) Risultanze conclusive
Esempio n. 6
Individuazione del più probabile valore di mercato di un fabbricato ad attività commerciale attraverso il metodo sintetico comparativo
Premessa
A) Oggetto e scopo della stima
B) Criterio di stima
C) Ubicazione
D) Descrizione dell’immobile
E) Epoca di costruzione
F) Provenienza della proprietà
G) Stato di manutenzione
H) Individuazione castale
I) Previsioni di piano regolatore
L) Valutazione
Esempio n. 7
Individuazione del più probabile valore di mercato di una azienda agraria attraverso il metodo sintetico comparativo per valori tipici
Premessa
A) Scopo e criterio di stima
B) Ubicazione, descrizione e consistenza terreni
C) Destinazione urbanistica
D) Dotazione di fabbricati rurali
E) Provenienza della proprietà
F) Vincoli gravanti sull’azienda
G) Valutazione e proposte per la vendita
H) Attribuzione del valore definitivo di stima
I) Riferimenti di stima
L) Conclusioni estimali
Esempio n. 8
Stima di una azienda agraria con il metodo indiretto di capitalizzazione dei redditi e verifica con metodo diretto
Premessa
1. Oggetto e scopo della stima
2. Provenienza della proprietà - oneri e vincoli gravanti
3. Descrizione e consistenza dell’azienda
4. Previsioni urbanistiche
5. Valutazione dell’azienda
6. Conclusioni di stima
Esempio n. 9
Individuazione del più probabile valore di un complesso immobiliare costituito da terreni e fabbricati con il criterio del valore a costo di produzione con metodo sintetico
Premessa
1. Oggetto e scopo della stima
2. Descrizione del complesso immobiliare
3. Valutazione
4. Conclusioni di stima
Esempio n. 10
Individuazione del più probabile valore di un fabbricato con il criterio del valore di mercato con metodo sintetico comparativo, del valore a costo di produzione con metodo sintetico e con verifica del valore di mercato con metodo indiretto attraverso la capitalizzazione del reddito
Premessa
1. Oggetto e scopo della stima
2. Descrizione del sito su cui sarà realizzato il complesso edilizio
3. Descrizione dell’immobile
4. Valutazione del complesso immobiliare
5. Ulteriori considerazioni per la verifica a reddito del risultato ottenuto
6. Conclusioni
Appendice B
Principali formule di matematica finanziaria
Bibliografia