Covid e sfratti: ci sarà una nuova proroga?

Covid e sfratti: ci sarà una nuova proroga? La crisi sanitaria per la pandemia ha imposto il blocco delle esecuzioni forzate, nell’ambito di più ampio contesto di misure emergenziali, relative a vari settori. Il perdurare dell’emergenza sanitaria ha determinato una proroga degli sfratti fino al 31-12-2021.

L’attuale situazione pandemica potrebbe comportare la proroga dello stato di emergenza (che scadrà il prossimo 31 dicembre) e, quindi, la previsione di una ulteriore proroga del blocco sfratti.

Ma la Corte costituzionale, con la sentenza 2021 n. 213, depositata l’11 novembre, ha messo un freno.

Il quadro normativo delle proroghe durante la pandemia

Le norme di riferimento che si sono succedute sono così schematizzabili:

— art. 103, comma 6, del d.l. 18/2020 conv. in L. 27/2020: ha previsto una sospensione fino al 1° settembre 2020.  Tale sospensione è stata estesa, con una novità, anche agli immobili ad uso non abitativo;

— art. 17bis d.l. 34/2020, conv. il l. 77/2020: ha esteso la durata della proroga fino a tutto l’anno 2020, nell’ambito dei procedimenti di sfratto per morosità e finita locazione;

—art. 13, c. 13, d.l. n. 183/2020 conv. in l. 21/2021: ha ulteriormente differito la data finale della sospensione al 30 giugno 2021, ma ne ha limitato l’area di applicazione: sono stati esclusi dalla proroga i provvedimenti di rilascio per ragioni diverse dalla morosità, salvi solo i provvedimenti di rilascio ex art. 586, secondo comma, cod. proc. civ. aventi ad oggetto l’abitazione del debitore;

—art. 40quater, d.l. n. 41/2021 conv. in l. 69/2021: ha ulteriormente stabilito che la sospensione è prorogata:

1. a) fino al 30 settembre 2021 per i provvedimenti di rilascio adottati dal 28 febbraio 2020 al 30 settembre 2020;
2. b) fino al 31 dicembre 2021 per i provvedimenti di rilascio adottati dal l° ottobre 2020 al 30 giugno 2021.

In sintesi, quindi, mentre per l’anno 2020 (a partire dal 17 marzo 2020, data di entrata in vigore del d.l. 18/2020) è stata sospesa l’esecuzione di tutti i provvedimenti di rilascio, nel 2021 il progressivo miglioramento della situazione sanitaria fino all’estate ha indotto il legislatore a diversificare le situazioni, sempre limitatamente ai provvedimenti di rilascio per finita locazione e anche per gli immobili ad uso non abitativo.

Il carattere eccezionale delle proroghe

Secondo la Corte costituzionale, l’iniziale sospensione, nella sua ampia portata riguardante tutti i provvedimenti di rilascio degli immobili, era motivata dall’eccezionalità della situazione determinata dal rapido diffondersi dalla pandemia da COVID-19, che ha creato un’inedita condizione di grave pericolo per la salute pubblica, costituendo essa «un’emergenza sanitaria dai tratti del tutto peculiari.

Siffatta emergenza sanitaria ha chiamato in causa la solidarietà economica e sociale a cui ciascuno è tenuto nell’esercizio dei propri diritti.

In questa eccezionale situazione di emergenza sanitaria, la discrezionalità del legislatore nel disegnare misure di contrasto della pandemia, bilanciando la tutela di interessi e diritti in gioco, è più ampia che in condizioni ordinarie.

Il diritto del locatore di disporre dell’immobile

Ma l’emergenza può giustificare, solo in presenza di circostanze eccezionali e per periodi di tempo limitati, la prevalenza delle esigenze del conduttore di continuare a disporre dell’immobile, a fini abitativi o per l’esercizio di un’impresa, su quelle del locatore.

Un’ingerenza nel diritto al pacifico godimento dei beni è ammissibile ove sussista un giusto equilibrio tra le esigenze dell’interesse generale della comunità e la salvaguardia dei diritti dell’individuo L’emergenza pandemica, con la conseguente crisi economico-sociale, costituisce senz’altro un motivo imperativo di interesse generale idoneo a giustificare l’operatività della misura di sospensione.

Il sacrificio per i locatori non può che essere temporaneo.

Ci sarà la proroga degli sfratti?

Dunque, se l’eccezionalità della pandemia da COVID-19 giustifica, nell’immediato e per un limitato periodo di tempo, la sospensione dell’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili (anche perché, in particolare, vi è stato, da parte del legislatore, un progressivo aggiustamento del bilanciamento degli interessi e dei diritti in gioco, nei termini sopra indicati), d’altra parte però questa misura emergenziale è prevista fino al 31 dicembre 2021 e deve ritenersi senza possibilità di ulteriore proroga, avendo la compressione del diritto di proprietà raggiunto il limite massimo di tollerabilità, pur considerando la sua funzione sociale (art. 42, secondo comma, Cost.).

Resta ferma in capo al legislatore, ove l’evolversi dell’emergenza epidemiologica lo richieda, la possibilità di adottare altre misure più idonee per realizzare un diverso bilanciamento, ragionevole e proporzionato.