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La trascrizione in diritto privato

ricorso incidentale

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La trascrizione in diritto privato: funzione ed effetti

Nel diritto privato, la trascrizione è un mezzo di pubblicità che riguarda alcune categorie di atti relativi agli immobili (case, terreni) ed ai beni mobili registrati (es. autoveicoli). Essa si esegue in appositi registri: per gli immobili, i registri immobiliari tenuti dalle Conservatorie (che fanno riferimento all’Agenzia delle entrate per l’accesso informatizzato); per gli autoveicoli, il pubblico registro automobilistico, PRA (gestito on line dall’ACI).

Mezzo di pubblicità significa innanzitutto che la trascrizione ha lo scopo di rendere conoscibili a chiunque   le vicende che riguardano i beni oggetto di trascrizione. Per esempio, attraverso i dati della targa di un veicolo si può conoscere chi ne sia l’intestatario. Oppure, fornendo i dati catastali di un immobile, si può sapere se chi lo vende ne sia l’unico proprietario.

Questo tipo di informazione è importante per l’acquirente, in quanto viene messo in condizione di sapere la reale situazione del bene che vuole acquistare. Trattandosi di beni (immobili e mobili registrati) di un certo valore, il legislatore con la trascrizione ha inteso tutelare la parte acquirente, garantendo la regolarità della circolazione del bene stesso.

Una importante funzione della trascrizione in giurisprudenza è dunque quella di assicurare la conoscibilità delle vicende relative ai beni immobili e mobili registrati. L’art. 2643 del codice civile elenca gli atti relativi ai beni immobili e mobili registrati soggetti a trascrizione (fra di essi, in primo luogo, i contratti che ne trasferiscono la proprietà sui beni immobili).

Ma gli effetti della trascrizione non si esauriscono nella sola conoscibilità delle vicende relative ai beni per i quali è prevista.

L’art. 2644 c.c. stabilisce che:

— gli atti soggetti a trascrizione e non trascritti tempestivamente non possono essere opposti a chi ha acquistato e trascritto tempestivamente il suo titolo;

non possono avere effetto nei confronti di chi ha trascritto tutte le successive iscrizioni o trascrizioni di diritti acquistati dallo stesso autore, quantunque l’acquisto risalga a data anteriore.

Ciò vuol dire che la trascrizione serve anche a rendere l’atto opponibile ai terzi (si parla di pubblicità dichiarativa), anche se l’atto non trascritto resta valido.

Ad esempio, Tizio vende a Caio un appartamento e questi non effettua la trascrizione, per qualsiasi motivo. L’atto di vendita è comunque valido ma Tizio, pur non essendo più proprietario dell’appartamento, vende lo stesso bene a Sempronio che procede per primo alla trascrizione. Caio non avendo trascritto, benché abbia acquistato per primo, non potrà opporre il suo acquisto a Sempronio, che invece ha trascritto. Tuttavia, poiché l’atto tra Tizio e Caio è valido, Caio potrà rivolgersi a Tizio per la restituzione del prezzo e per l’eventuale risarcimento dei danni.

Se dunque un soggetto, mediante successivi atti di disposizione, trasferisce ad altri soggetti lo stesso diritto immobiliare il criterio in base al quale si risolve il conflitto è quello della priorità della trascrizione: chi prima trascrive può opporre il suo acquisto agli altri che non abbiano trascritto, anche se il suo atto di acquisto è stato fatto successivamente. Nel caso di vendita immobiliare il rischio di una simile evenienza è però molto basso in quanto la trascrizione costituisce un obbligo per il notaio che ha rogato l’atto: il notaio deve eseguire la trascrizione entro trenta giorni dalla stipula di un atto rientrante tra quelli previsti dall’art. 2643.

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