L’Usucapione – L22

L’ordinamento giuridico considera a tal punto pregnante e meritevole di tutela una situazione di fatto, qual è il possesso (caratterizzato dai requisiti richiesti dal legislatore) da ricondurvi un effetto così incisivo e rilevante quale l’acquisto di un diritto reale, proprietà o altro, in virtù dell’istituto dell’usucapione.

Quest’ultimo è definibile come un modo di acquisto della proprietà o degli altri diritti reali di godimento che si realizza per effetto del possesso continuato protratto per il periodo di tempo indicato dalla legge.

Come si sa, la fattispecie in esame ha forte rilievo soprattutto in sede giudiziale: la prova dell’usucapione facilita, infatti, la altrimenti diabolica prova della proprietà: chi agisce in rivendicazione avrebbe invero grosse difficoltà se dovesse provare, andando a ritroso nel tempo, la titolarità di ciascun dante causa.

Tuttavia, in effetti, l’usucapione ha importanza centrale anche quale garanzia di tutela dell’interesse primario alla certezza e stabilità dei rapporti giuridici oltre che dell’affidamento dei terzi. Infatti, il protrarsi di una situazione di fatto, a fronte dell’inerzia del titolare del diritto reale sul bene, potrebbe ingenerare confusione e incertezza nei terzi con notevole danno, anche da un punto di vista economico, per la circolazione dei beni e della ricchezza.

Proprio in ragione di tale funzione dell’usucapione, la presente opera si propone di offrirne un quadro il più possibile esaustivo e di chiarirne i rapporti e le implicazioni in relazione a varie fattispecie di acquisti immobiliari, ipotesi che spesso danno luogo a controversie, dovute proprio alla scarsa certezza circa la titolarità o meno del diritto reale sul bene che si pretende usucapito.

A tale scopo, questa nuova edizione sviluppa un’analisi dettagliata e a trecentosessanta gradi dell’istituto in esame, prendendo le mosse dall’indagine circa le caratteristiche del possesso idoneo all’usucapione e del tempo, insieme con le vicende che li riguardano. Prosegue, poi, studiando anche l’ambito di applicazione soggettivo ed oggettivo della fattispecie, entrambi molto estesi, richiedendosi, nel primo caso, solo la capacità di intendere e di volere e, nel secondo caso, la capacità del bene di essere oggetto di diritto.

Infine, l’opera si conclude con un approfondimento sugli effetti dell’usucapione, sui suoi rapporti con gli acquisti immobiliari e sui suoi profili processuali, nonché sulle problematiche connesse alla mediazione (e quindi agli effetti di un eventuale verbale di conciliazione di accertamento dell’avvenuta usucapione e della sua trascrivibilità), sebbene la mediazione non sia più obbligatoria a seguito della sentenza di incostituzionalità della Corte Costituzionale del 6 dicembre 2012, n. 272.

Probabilmente, proprio quella processuale è la parte più interessante per il professionista impegnato in questioni concernenti l’usucapione.

La spinosa questione della retroattività è particolarmente rilevante soprattutto rispetto alla necessità di dirimere i conflitti tra usucapiente e terzi che vantano diritti reali — di godimento o di garanzia — sul medesimo bene, nonché rispetto ai terzi acquirenti medio tempore dall’originario titolare e, per finire, in materia di comunione legale dei beni, per determinare il titolare del diritto sul bene usucapito.

Quanto al rapporto con gli acquisti immobiliari, nella pratica, sono ricorrenti le controversie inerenti ad esempio l’usucapibilità del bene alienato e non ancora consegnato, la validità della vendita di bene proveniente da usucapione non accertata giudizialmente e ancora l’effetto della consegna del bene al promissario acquirente nell’ipotesi di contratto preliminare cd. ad effetti anticipati.

Sono questi alcuni tra i temi affrontati dal presente volume mediante un approccio che analizza la casistica giurisprudenziale, aggiornata alle più recenti pronunce dei giudici di legittimità e di merito, per cercare di offrire soluzioni concrete al lettore.
Infine, vi è una disamina dei profili processuali maggiormente rilevanti dell’istituto cui fa da corollario, in appendice, un formulario contenente vari schemi di atti processuali aggiornati alla più recente normativa in materia, nonché uno schema di atto pubblico di compravendita di immobile proveniente da usucapione non accertata giudizialmente. Questo ricco formulario può dunque costituire per il professionista un modello di riferimento, oltre che una sorta di prontuario per risolvere questioni pratiche.