Il diritto di veduta, una guida semplice e completa

Ciao! Se sei qui è perché probabilmente stai studiando diritto privato e cerchi una spiegazione semplice e completa del diritto di veduta, sbaglio? Beh, se è così sei nel posto giusto!

Il diritto di veduta fa parte dello stesso diritto di proprietà del bene dal quale la veduta può esercitarsi: di norma, il proprietario del bene (ad es., fabbricato) può esercitare liberamente il diritto di veduta (es. affacciandosi dal suo terrazzo) per guardare l’ambiente circostante, godere dello spazio, della luce.

Tale diritto può entrare in conflitto con il diritto alla privacy del vicino (ad es., nel caso in cui l’affaccio avvenga su un giardino privato).

Siamo in presenza, quindi, di un conflitto tra interessi contrapposti:

— da un lato, l’interesse del proprietario del muro a dare aria e luce all’interno, di affacciarsi e spaziare con lo sguardo;

— dall’altro, l’interesse del proprietario frontistante alla propria sicurezza e riservatezza.

Ai sensi dell’art. 900 c.c., le finestre e le altre aperture sul fondo del vicino sono di due specie:

— luci, che danno passaggio alla luce e all’aria ma non permettono di affacciarsi sul fondo del vicino;

— vedute (o «prospetti»), che consentono di affacciarsi e di guardare di fronte (vedute dirette), obliquamente (vedute oblique) o lateralmente (vedute laterali).

Chiariti questi concetti, si deve precisare che il diritto di veduta presenta aspetti diversi, che il diritto privato affronta e disciplina nel codice civile, a seconda che il proprietario del bene dal quale la veduta può esercitarsi abbia cominciato ad esercitare prima o dopo il verificarsi dei presupposti che configurano la lesione del diritto alla privacy del vicino.

Acquisto del diritto alla veduta sul fondo vicino

Il diritto privato (art. 907 c.c.) prevede che si possa acquisire il diritto di avere vedute dirette verso il fondo vicino. Si tratta dell’acquisto di una servitù a carico del fondo su cui si esercita l’affaccio.

Tale acquisto può derivare, ad esempio, da un accordo (contratto) tra le parti oppure dal concreto esercizio della veduta sulla proprietà altrui per un tempo sufficientemente lungo a determinarne l’usucapione (e in presenza di opere visibili e permanenti, come una finestra, un balcone, destinate all’esercizio delle servitù).

In tal caso il codice civile (art. 907) prevede non solo la possibilità di acquistare e mantenere il diritto di veduta ma impone al proprietario del fondo sul cui si esercita l’affaccio di fabbricare a distanza non minore di tre metri, qualora intenda costruire.

Il presupposto logico-giuridico della norma è l’anteriorità dell’acquisto del diritto alla veduta sul fondo vicino rispetto all’esercizio, da parte del proprietario di quest’ultimo, della facoltà di costruire.

Nel caso in cui manchi il requisito dell’anteriorità, l’apertura di luci e vedute è soggetta a precisi limiti legali, rappresentati essenzialmente dal rispetto delle distanze minime. Tali limiti, inoltre, sono di diversa intensità, a seconda che si tratti di luci o di vedute. Infatti, mentre le luci consentono al proprietario di attingere aria e luce, limitando in modo circoscritto il diritto del vicino alla riservatezza, le vedute o prospetti consentono anche di affacciarsi e di guardare verso il fondo del vicino, compromettendo in maniera più penetrante il diritto di quest’ultimo alla propria sicurezza e riservatezza. 

Limiti all’apertura di luci

L’art. 901 c.c. elenca una serie di accorgimenti (inferriata idonea, grata fissa in metallo, altezza minima) di cui devono essere dotate le luci al fine di tutelare la riservatezza del fondo limitrofo.

Il proprietario del fondo sul quale viene aperta una luce che non rispetta gli accorgimenti dettati dal codice civile (luce irregolare) non ha il diritto di chiederne la chiusura ma ha sempre diritto di chiederne la regolarizzazione (art. 902 c.c.).

Il vicino che ha aperto la luce irregolare non acquista il diritto di tenere la luce irregolare per il trascorrere del tempo (ossia per usucapione).

Le luci possono essere aperte nel muro proprio contiguo al fondo altrui senza che occorra rispettare alcuna distanza dal fondo vicino (art. 903 c.c.).

Limiti all’apertura di vedute

Nel caso di apertura di vedute, diversamente che per le luci, al fine di tutelare la libertà e la riservatezza del vicino, il codice civile prevede la distanza minima di un metro e mezzo che diventa settantacinque centimetri, per le vedute laterali o oblique.

La distanza per le vedute laterali o oblique è minore rispetto a quella prevista per le vedute dirette in quanto l’«invadenza» che tali vedute producono sul fondo del vicino è meno intensa.

Parimenti, non si possono costruire balconi o altri sporti, terrazze, lastrici solari e simili, muniti di parapetto che permetta di affacciarsi sul fondo del vicino, se non vi è la distanza di un metro e mezzo.

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