La compravendita in diritto privato

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La compravendita (o vendita) è il contratto avente per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o il trasferimento di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo (art. 1470 del codice civile).

La vendita è un contratto consensuale, poiché per il suo perfezionamento è sufficiente il semplice consenso delle parti, mentre non è necessaria l’effettiva consegna della cosa; a titolo oneroso, giacché entrambe le parti ricevono un vantaggio economico in cambio della loro prestazione (prestazioni corrispettive); ad effetti reali, in quanto produce il trasferimento della proprietà della cosa (vi sono, però, alcune ipotesi in cui la vendita ha efficacia meramente obbligatoria).

Oggetto della vendita

Il Codice disciplina la vendita di cose mobili (artt. 1510 ss.) e la vendita di cose immobili (artt. 1537 ss.).

La legge speciale (d.lgs. 206/2005; d.lgs. 170/2021) integra la disciplina del codice civile con particolari disposizioni che rafforzano la tutela la tutela del consumatore nella vendita dei beni mobili, compresi i beni di consumo (beni mobili utilizzati per il soddisfacimento immediato di interessi e bisogni), i beni mobili da assemblare, i beni mobili con elementi digitali, gli animali vivi. Ai contenuti e servizi digitali incorporati o interconnessi con beni si applica la disciplina sulla vendita dei beni con elementi digitali (altrimenti la diversa disciplina dettata dal d.lgs. 173/2021).

La vendita dei beni immobili può avvenire a misura, nel caso in cui l’immobile sia alienato con l’indicazione della sua misura e per un prezzo stabilito in ragione di un tanto per ogni unità di misura, oppure a corpo, quando tale riferimento alla misura del bene manchi del tutto.

Forma del contratto di vendita

Mentre la vendita di cose mobili non richiede formalità particolari, gli atti relativi alla vendita di beni immobili vanno sempre redatti con forma scritta (a pena di nullità) e sono soggetti a trascrizione negli appositi registri. Il contratto di compravendita di un bene mobile registrato, ad esempio un’automobile, richiede la forma scritta unicamente ai fini della trascrizione nel pubblico registro automobilistico.

Obblighi del compratore

Il compratore ha l’obbligo di provvedere al pagamento del prezzo e alle le spese del contratto di vendita (art. 1475).

Obblighi del venditore

Il venditore ha l’obbligo (art. 1476 c.c.) di:

• consegnare la cosa, cioè attuare il materiale trasferimento del bene al compratore: questa obbligazione riguarda un momento diverso da quello in cui si verifica il trasferimento della proprietà, che, al di fuori dei casi di vendita obbligatoria, si è già realizzato alla conclusione del contratto;
• garantire il compratore dall’evizione e da eventuali vizi della cosa.

La garanzia per l’evizione ha lo scopo di tutelare l’acquirente, evitando che venga spogliato del proprio acquisto, nell’ipotesi in cui la cosa venduta venga rivendicata da un terzo il quale affermi di esserne il vero proprietario o di vantare su di essa un diritto reale (art. 1483). In una simile evenienza il venditore è tenuto a risarcire il danno subito dal compratore (oltre alla restituzione o riduzione del prezzo a seconda che la cosa venduta sia in tutto o in parte da restituire al terzo che la rivendica.

Nella vendita di beni mobili è specificato che il venditore ha l’obbligo di consegnare all’acquirente beni conformi al contratto di vendita. Il bene deve quindi possedere i requisiti soggettivi (es., corrispondere alla descrizione, essere idoneo all’utilizzo voluto dal consumatore) e oggettivi (es., essere idoneo all’uso per il quale è comunemente impiegato) che lo rendono conforme al contratto. Fra i requisiti oggettivi la nuova legge (d.lgs. 170/2021) introduce la durabilità, ossia la capacità dei beni di mantenere le loro specifiche funzioni e prestazioni attraverso un uso normale.

La vendita obbligatoria

È la vendita che non trasferisce immediatamente la proprietà della cosa, ma obbliga il venditore a trasferirla successivamente, conferendo al compratore solo un diritto di credito.  In questo caso il venditore ha l’obbligo di fare acquistare al compratore la proprietà della cosa.

Ciò accade in particolare nelle ipotesi di:

—        vendita di cose generiche, che ha ad oggetto il trasferimento di cose determinate solo nel genere; per potersi verificare l’effetto traslativo occorre l’individuazione, e cioè la determinazione in concreto (mediante pesatura, misurazione ecc.) dell’oggetto della vendita;

—        vendita di cosa futura, nella quale l’effetto traslativo si realizza, per gli alberi e i frutti del fondo, quando essi siano, rispettivamente, tagliati o separati; per gli altri beni, invece, non appena siano venuti ad esistenza (art. 1472)

—        vendita di cosa altrui, avente ad oggetto una cosa che, al momento della stipulazione del contratto, non appartiene al venditore, ma si trova nel patrimonio di un terzo: a norma dell’art. 1478 c.c., essa ha effetti solo tra gli stipulanti, nel senso che fa sorgere a carico del venditore l’obbligo di procurarsi la proprietà della cosa e di trasferirla, quindi, al compratore.

La vendita con clausole particolari

Lo schema classico del contratto di compravendita può essere arricchito con alcune clausole particolari (artt. 1520-1522), che danno luogo ad alcune tipologie speciali di vendita (es., vendita a prova, vendita rateale con riserva di proprietà, vendita a campione).

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