L’usucapione

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Cos’è l’usucapione

L’usucapione è un istituto di diritto privato disciplinato dal codice civile (artt. 1158-1167). L’usucapione è un modo di acquisto della proprietà e dei diritti reali di godimento (es., usufrutto), fondato sul possesso continuato per un tempo determinato a cui corrisponde il mancato esercizio delle facoltà di disposizione e di godimento del bene da parte del proprietario. L’acquisto è a titolo originario, cioè non deriva dalla trasmissione del precedente titolare del diritto, ma si realizza per effetto di una situazione di fatto, il possesso, e del decorso del tempo. L’eventualità che vi sia un titolo idoneo alla trasmissione rileva sotto il profilo del tempo necessario per usucapire.

Il fondamento dell’usucapione risiede nell’esigenza di rendere certa e stabile la proprietà dei beni e la loro circolazione. Inoltre, la legge favorisce chi si occupa effettivamente del bene, rispetto al proprietario che se ne disinteressa.

Requisiti del possesso per usucapire

Perché possa compiersi l’usucapione il possesso deve avere alcuni requisiti.

Oltre alla durata per un certo tempo, il possesso deve essere continuo e non interrotto. L’interruzione può avvenire per cause naturali (come la perdita del possesso, prevista dall’art. 1167 c.c.) o per cause civili (es., la domanda del proprietario del bene con la quale egli chiede che gli sia riconosciuto il suo diritto di proprietà sul bene).

Il possesso, inoltre, non deve essere stato acquistato in modo violento o clandestino (art. 1163 c.c.).

La violenza sussiste in caso di privazione del possesso contro la volontà del possessore (es., nel caso di furto).  La mancanza di clandestinità indica che il possesso è stato acquistato ed è esercitato pubblicamente (es., è clandestino il possesso di un vano accessibile solo mediante una botola d’ingresso, non visibile).

Il possesso acquistato in modo violento o clandestino non giova per l’usucapione se non dal momento in cui la violenza e la clandestinità sono cessate (quindi, nel caso della clandestinità, dal momento in cui il possesso viene esercitato pubblicamente).

Oggetto dell’usucapione

Sono suscettibili di usucapione soltanto i diritti reali e non anche quelli personali (es., non si possono acquistare per usucapione i diritti inerenti alla qualità di socio in una società).

Il bene da usucapire può essere un bene mobile, mobile registrato (es., autoveicoli) o immobile: alcuni beni non sono usucapibili, come i beni del demanio pubblico.

Tipi di usucapione

Si distinguono in base al tempo necessario ad usucapire e in relazione a particolari categorie di beni.

Usucapione ordinaria: consegue al mero possesso continuato per un tempo determinato che è di venti anni per i beni immobili e le universalità di mobili (es., una biblioteca); dieci anni per i beni mobili e mobili registrati (1162, co. 2).

Usucapione abbreviata: oltre al decorso del tempo, richiede altri requisiti, previsti dal codice civile.

1) Occorre un titolo valido ed astrattamente idoneo al trasferimento della proprietà anche se inefficace perché il presunto proprietario non è, in realtà, titolare del diritto reale (es., contratto di vendita di cosa altrui).

2) Poi è richiesta la buona fede del possessore (es., l’acquirente non sapeva che il venditore non era proprietario della cosa).

3) Trattandosi di beni immobili e mobili registrati, ai requisiti si aggiunge anche la trascrizione del titolo; dalla trascrizione decorre il tempo necessario per usucapire.

La presenza dei requisiti (buona fede e titolo idoneo) incide sulla durata del possesso che sarà minore rispetto all’usucapione ordinaria: per i beni immobili e universalità di mobili, 10 anni; per i beni mobili registrati, 3 anni.

Nel caso di beni mobili l’acquisto della proprietà è immediato ex art. 1153: si tratta del principio “possesso vale titolo”: colui che acquista beni mobili da chi non ne è proprietario, ne acquista la proprietà per effetto del possesso, purché sia in buona fede al momento della consegna del bene e sussista un titolo idoneo al trasferimento.

Usucapione speciale per la piccola proprietà rurale: riguarda i fondi rustici con annessi fabbricati; la proprietà si acquista in virtù del possesso continuato per quindici anni. Ricorrendo le condizioni per l’usucapione abbreviata è sufficiente il decorso di cinque anni dalla data della trascrizione del titolo. La legge speciale stabilisce la procedura, le modalità e le agevolazioni per la regolarizzazione del titolo di proprietà (art. 1159bis).

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