La locazione nel diritto privato

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La locazione: definizione

Nel diritto privato la locazione è il contratto con il quale una parte (locatore) si obbliga a far godere all’altra (locatario o conduttore) una cosa mobile o immobile, per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo (canone di locazione).

Il contratto di locazione, disciplinato dall’art. 1571 del codice civile, è un contratto consensuale, poiché ai fini della conclusione del contratto non è necessaria la consegna del bene che rileva quale obbligo del locatore. Esso, inoltre, produce effetti obbligatori tra le parti perché colui che prende in locazione un bene non diventa titolare di un diritto reale sul medesimo, ma ha solo il diritto di godere del bene (es., l’inquilino non diventa proprietario dell’appartamento preso in locazione).

La durata del contratto e il corrispettivo sono elementi caratterizzanti del contratto.

Durata della locazione

Salvo diverse norme di legge, la locazione non può stipularsi per un tempo eccedente i trent’anni (art. 1573). Se è stipulata per un periodo più lungo o in perpetuo, è ridotta al termine suddetto. Quando le parti non hanno determinato la durata della locazione, l’art. 1574 c.c. indica il termine legale di durata della locazione nelle varie ipotesi ivi previste.

Per le locazioni di immobili urbani, tuttavia, la durata dei contratti è regolata dalla legislazione speciale, in deroga al codice civile, in particolare riguardo ai termini minimi di durata.

In particolare, la durata minima del contratto è pari a:

• quattro anni per gli immobili adibiti ad uso abitativo. Al termine di tale periodo, salvo disdetta da parte del locatore, il contratto si rinnova automaticamente per altri quattro anni (L. 431/1998);
• sei anni per gli immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione. Tale durata è elevata a nove anni se l’immobile è adibito ad attività alberghiera nonché all’esercizio di attività teatrali (L. 392/1978).

Le locazioni ad uso abitativo per finalità turistiche sono regolate dalle disposizioni del codice civile (art. 53, d.lgs. 79/2011).

Forma della locazione nel diritto privato

Per il codice civile i contratti di locazione di beni immobili per una durata superiore a nove anni devono farsi per iscritto (art. 1350 c.c.). La disposizione va coordinata con la legislazione speciale.

Per la validità dei contratti di locazione soggetti alla disciplina della L. 431/1998 è richiesta la forma scritta. La forma scritta è, peraltro, imposta dall’obbligo di registrazione previsto in generale, a pena di nullità, per tutti i contratti che costituiscono diritti di godimento su immobili (art. 1, c. 346, L. 311/2004).

Il contratto di locazione ad uso abitativo stipulato in forma verbale può essere mantenuto fermo dal conduttore nell’ipotesi in cui la forma verbale sia stata imposta dal locatore: in tal caso la nullità opera a favore del conduttore e solo il conduttore può farla valere (Cass. S.U. 18214/2015).

Obblighi delle parti

Gli obblighi del locatore sono (art. 1575):

• consegnare la cosa in buono stato di manutenzione, ossia priva di vizi che possano diminuirne l’idoneità all’uso convenuto;
• mantenere la cosa in condizioni tali da consentirne l’uso pattuito, eseguendo le riparazioni necessarie (eccetto quelle di ordinaria manutenzione, poste a carico del conduttore);
• garantire il pacifico godimento del conduttore, nell’ipotesi in cui un terzo pretenda di avere diritti sulla cosa (es., una servitù di passaggio).

Gli obblighi del conduttore, invece, comprendono (art. 1587):

• prendere in consegna la cosa e utilizzarla per l’uso stabilito, osservando la diligenza del buon padre di famiglia;
• corrispondere il canone stabilito, commisurato alla durata del godimento del bene;
• effettuare le riparazioni poste dalla legge a suo carico;
• restituire la cosa nello stato in cui l’aveva ricevuta, alla scadenza del contratto.

Se il proprietario vende il bene locato, l’acquirente è tenuto a rispettare i diritti del locatore, purché la locazione abbia data certa anteriore all’alienazione, in virtù del principio per il quale l’acquisto non elimina la locazione (emptio non tollit locatum).

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