Enfiteusi: definizione e caratteristiche

Definizione di enfiteusi

L’enfiteusi è un diritto reale di godimento su cosa altrui che attribuisce al titolare lo stesso potere di godimento del fondo che spetta al proprietario, salvo l’obbligo di migliorare il fondo e di pagare al proprietario concedente un canone periodico.

L’enfiteusi è il più ampio dei diritti reali limitati, in quanto concede al titolare poteri analoghi a quelli del proprietario. Può essere costituita su fondi agricoli o urbani (enfiteusi urbana).

La disciplina generale sull’enfiteusi fa parte del diritto privato ed è contenuta negli artt. 957-977 del codice civile.

Costituzione e durata dell’enfiteusi

L’enfiteusi può sorgere per usucapione, testamento, contratto, atto amministrativo (con cui lo Stato o gli enti pubblici provvedono alla gestione del loro patrimonio o all’attuazione di compiti loro affidati con leggi speciali).

Può esser costituita in perpetuo o a tempo determinato. Se è costituita a tempo determinato, la sua durata non può in ogni caso essere inferiore a venti anni (principio inderogabile), termine minimo ritenuto idoneo dal legislatore per raggiungere lo scopo di miglioramento del fondo.

L’enfiteusi si presume perpetua quando nell’atto costitutivo non ne sia stabilita la durata.

Contenuto e caratteristiche dell’enfiteusi

L’enfiteuta ha gli stessi diritti che avrebbe il proprietario sui frutti del fondo, sul tesoro e relativamente alle utilizzazioni del sottosuolo. Inoltre può disporre del suo diritto trasferendolo ad altri. L’art. 968 c.c. fa espressamente divieto all’enfiteuta di costituire, a sua volta, un’enfiteusi sul fondo (cd. subenfiteusi); il divieto è inderogabile. Tuttavia, l’enfiteuta può ad esempio porre in essere negozi obbligatori in relazione al fondo, quali la locazione.

L’enfiteuta ha l’obbligo di migliorare il fondo e di pagare al concedente un canone periodico.

La legge non specifica in che cosa debba consistere il miglioramento del fondo, ma comunemente si ritiene che esso si sostanzi nell’accrescimento di valore o nell’incremento della produttività del fondo medesimo, mediante il compimento di opere attinenti alla sua struttura, sistemazione, dotazione e coltura (ad esempio costruzioni, sistemazioni del terreno, piantagioni ecc.). È possibile variare la destinazione economica del bene. L’obbligo di miglioramento è un elemento essenziale dell’enfiteusi. Perciò non può considerarsi costitutivo di enfiteusi il contratto che non preveda l’obbligo di miglioramenti. L’obbligo grava sull’enfiteuta in modo continuo e sussiste finché il rapporto sia in vita.

Il canone può consistere in una somma di denaro o in una quantità fissa di prodotti naturali. Carattere indispensabile è la periodicità.

Ricognizione dell’enfiteusi

Un anno prima della scadenza del ventennio il concedente può esigere un atto di riconoscimento del suo diritto da chi si trovi nel possesso del fondo enfiteutico (art. 969). La norma dà al concedente la possibilità di ottenere il riconoscimento del proprio diritto da parte di chi si trovi nel possesso del fondo enfiteutico, per impedire che l’enfiteuta, con il decorso del tempo, possa acquistare per usucapione l’utile dominio.

Affrancazione e devoluzione dell’enfiteusi

L’affrancazione è un diritto dell’enfiteuta il quale, attraverso il suo esercizio, diventa proprietario del fondo mediante il pagamento di una somma di danaro pari a quindici volte il canone annuo.

La devoluzione è un diritto del proprietario il quale può ottenere la liberazione del fondo chiedendo all’autorità giudiziaria una pronuncia costitutiva di caducazione dell’enfiteusi, con conseguente riespansione del diritto di proprietà, se l’enfiteuta deteriora il fondo o non adempie l’obbligo di migliorarlo o è in mora nel pagamento di due annualità di canone.

Estinzione dell’enfiteusi

L’enfiteusi si estingue:

• per decorso del tempo, se costituita a termine;
• per perimento del fondo;
• per confusione: quando cioè l’enfiteuta diventa, per qualsiasi ragione, anche proprietario o viceversa;
• per non uso ventennale del diritto da parte dell’enfiteuta;
• per effetto di affrancazione o devoluzione.

All’enfiteuta spetta il rimborso dei miglioramenti nella misura dell’aumento di valore conseguito dal fondo per effetto dei miglioramenti stessi accertati al tempo della riconsegna.

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